华安证券--房地产行业点评：销量再创新高 强回款缓冲融资调整

原标题：华安证券--房地产行业点评：销量再创新高 强回款缓冲融资调整 来源：金融界

事件 1月 18日，国家统计局发布 2020年房地产开发投资和销售数据。 销售额单月同比+18.9%， 全年累计销量再创历史新高 12月， 商品房销售金额同比+18.9%（11月+18.6%，变动+0.3pct）； 销售面积单月同比+11.5%（11月+12.0%，变动-0.6pct）。 1-12月， 销售金额累计同比达+8.7%（1-11月 7.2%，变动+1.5pct）；销售面积 累计同比+2.6%（1-11月 1.3%，变动+1.3pct），销售端创历史新高， 着实亮眼。价格方面， 12月单月销售均价约 9759元/平（环比上月- 1.1%）。

分区域来看，东部市场热度依然较高， 12月销量同比约+20% （11月+16%），均价同比+4.4%；中、西部单月销量同比分别为+6%、 +7%（前值分别为+11%、 +9%）；东北区域单月同比+12%。 土储获取积极，单月开工提升， 竣工全年降幅收窄 1-12月，新开工面积累计同比-1.2%， 12月单月同比+6.3%（11月 +4.1%，变动+2.2pct）。 1-12月竣工面积同比-4.9%（1-11月-7.3%， 降幅收窄 2.4pct）。 1-12月土地购置面积累计同比-1.1%，单月同比 +20.5%（11月-15.6%）； 对应土地价款的表现为 1-12月累计同比 +17.4%， 12月同比+22.9%（11月+22.8%）。

百城住宅用地 12月溢 价率约 9.9%， 较前值回落 6.4pct。 强化回款缓冲融资结构调整， 开发投资韧性依旧 1-12月，房地产开发投资累计同比+7.0%，单月同比+9.3%（11月 +10.9%）。

受土地购置费分期付款方式的影响，投资仍具支撑。 1-12月，房地产开发资金来源累计同比+8.1%， 12月同比+21.8%（11月 +17.2%）。其中， 12月销售回款（定金及个人按揭）单月同比+24.5% （11月+15.7%）， 强化回款或对融资结构收紧形成缓冲，主体调整带 来的影响未完全体现。 投资建议 2020年， 地产行业在“一波三折”中交出了相对年初预期较为满意的“答 卷”。全年按季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回 补释放期+行业内生支撑期”。步入四季度后基本面持续向好，印证在 整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。 从统计 局数据看， 全年销售创历史新高， 实属不易。 调控政策来到“主体层面 的三条红线”叠加“房地产贷款集中度管理”影响， 对于融资端的影响在 2021年或持续发酵， 行业竞争格局或迎提速分化。 建议关注：

（1）规 模型房企：万科 A、保利地产、金地集团；

（2）成长型标的：金科股 份、中南建设、华发股份、阳光城；

（3） 优质物管标的等。 风险提示 调控政策趋严，销售不及预期，资金面大幅收紧等

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