原标题：房企富力“病变”——债务高企融资受限 广州国资该出手时就出手 来源：无厘头小学弟
01.资金困局
2021年伊始，要问哪家房企过得最不舒坦，非富力莫属。
说起富力，无人不知，无人不晓。
在不少老广州人眼里，“每一根烟囱倒下，都有富力的一份功劳”。
上世纪90年代，富力从开发广州铜材厂、硫酸厂地块起步。
逐步从华南区域走向全国。
立稳脚跟后，又靠超级大盘珠江新城，迅速抢占市场。
经过十数年辛勤耕耘，于2006年销售额破百亿。
而恒大达到这一规模，还是在3年之后。
（李思廉、张力合影）
然而就在近日，富力的相关新闻，却被各大媒体炒得沸沸扬扬。
先是之前频繁甩卖资产变现，到后来传出大规模裁员计划；
再到眼下，奋力推行内部员工购房优惠活动。
“员工购房75折！”、“不限套数”、“免费更名”、“以全款转账凭证确认优先购房资格”。
直至最后，广州城投从幕后走到前台。
广州城投投资有限公司，是广州市直属的地方国企，隶属广州市国资委。
主要负责广州市的城市开发、旅游综合开发、基础设施建设等内容。
此次广州城投出手，是为了援助富力。
代价是质押富力三个项目公司的股权。
分别为广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权和广州天力建筑的100%股权。
这三家公司名下都有几十亿到上百亿的资产。
对应的净资产至少超过100亿元。
02.曲线“引战”
据推测。
此次广州城投能够给富力集团提供的资金，大致在70~100亿之间。
所以，与其说是股权质押，不如说是“引战”更为恰当。
广州城投此举，明确代表广州市政府的态度。
但综合起来看，“表态”与上述其他事项，都指明了一点：
即富力的财务状况，实在太差。
资金已经到了无法应对各项应付账款的地步......
不过，我们在消化这些讯息同时，也生出些许疑问。
曾经的“华南五虎”之首，是如何沦落到今天这步田地的？
经梳理不难发现。
富力在张力、李思廉双老板的治理下，始终未能逃出“高杠杆、重资产、周转慢”的怪圈......
从2011年起，富力现金流就陷入频繁波动的局面。
只有2012年，公司经营性现金流净额由正转负，其后大多数财年均为负值。
2013年、2014年尤甚，分别为-119亿元和-221亿元。
现在回过头看。
所有问题的根源，都可归结于经营策略出现失误。
一方面，富力早期大规模拿地并重仓商业、物业，占用了大量资金。
另一方面，在大量储土后，遭遇市场下行。
加之同期融资环境趋紧等负面因素影响；
最终致使销售回款不足，公司财务逐步恶化。
特别是2016年，富力投资性物业面积剧增。
彼时，富力落成及规划中的投资性物业总建筑面积达到430.4万平米。
涉及酒店、写字楼、零售物业及物流地产等板块。
大量资金都沉淀于此。
03.富力之困
就在这样的状况下，公司还于2017年斥资199亿元接盘万达酒店资产包。
豪赌一把固然爽。
成为全球最大豪华酒店业主，固然有面子也有里子。
但谁也不曾想到。
短短几年风光之后，这些须长期投入的酒店业务，便将公司进一步拖入泥潭。
自从收购万达的酒店等重资产，富力负债率就一直居高不下。
始终保持在100%以上......
2020年上半年，公司酒店业务亏损不断扩大，累计达到9.36亿元。
还时不时传出债务到期不能兑付的新闻。
2020年下半年，三道红线政策发布以来，富力更是三条标准全踩中。
自那以后，先前“借新债还旧债”的模式，没法继续了。
而且，雪上加霜的是，去年富力并未完成其事先定下的全年销售目标。
据了解，富力对于2020年设定了1520亿元的销售目标。
最终实际完成的，却不到1400亿。
前10个月都完成的很好，但败就败在了收官之战。
富力披露的11月销售数据显示：
截至11月底，富力总权益合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%。
12月业绩数据也是止不住的往下掉......
但有一点不为外人所知：
富力为筹资、还债，也使出了浑身解数。
去年10月12日，富力完成广州CBD某写字楼的部分权益转让，交易规模近20亿元。
11月9日，富力再将广州国际机场富力综合物流园70%股权，以44.1亿元转手给黑石集团。
11月底，市场再次传出张力、李思廉准备分拆旗下天力物业上市的传言。
事实上，早在2016年富力地产中期业绩会上，管理层就表示过要分拆物业上市。
2020年4月，张力与李思廉也曾将天力物业以低价私有化。
只是上市的远水，终究解不了近渴。
从有想法、到实践、到完成，中间时间太长，富力根本等不起......
此外，富力除了质押给广州城投三家公司；
还相继将七家公司股权质押给平安系公司、 光大银行 和五矿信托。
可以说。
在手里还有大量重资产酒店等业务情况下，富力的困难，远超所有人想象。
至此，我们看得十分清楚。
富力的债务危局，仍未解开......
它自己挖的债务大坑，终归是要自己来填。
只是希望，富力能够在宏观调控背景下，尽可能的实现“软着陆”。
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