买下120年先施百货，明星经理人禹来掌舵，深圳这家房企要大搞“商业”了！？

原标题：买下120年先施百货，明星经理人禹来掌舵，深圳这家房企要大搞“商业”了！？ 来源：乐居财经

近日，深圳本土企业伟禄集团(1196.HK)低调收购了一家香港百年百货——先施百货（244.HK）。

这家百货企业来头不小。成立于1900年，有中国百货业鼻祖之称，是香港创立最悠久的百货公司之一。

此次伟禄集团拟作价约5亿港元收购先施全部已发行股份，每股代价约0.38港元。在收购完成后，先施的上市公司地位将继续保留。目前，伟禄集团、先施也均于5月18日，在港交所恢复交易。

香港先施大楼图片来源：维基百科对于收购目的，伟禄在公告中表示，旨在助推业务多元化的发展，并能为其整合现有物业、结合先施百货管理经验，物业发展及商业经营等多个方面，产生协同效应。

亏损不断扩大 120年的“先施百货”风光不再

1900年，澳洲悉尼经营水果生意的华侨马应彪于香港创立先施百货，第一间店坐落于中环皇后大道中。

马应彪有意学习西方百货公司的获客手法，着重于装修和店面布置，讲求通过一系列的视觉冲击带动消费。

1914年马应彪进军广州于长堤大马路，开办分店广州先施百货公司。三年后，先施百货实现在香港证券交易所上市，同一时期上海先施公司开业。

头顶“上海四大百货公司之首”高帽，马应彪亦被称为“中国百货先驱”。

上海南京东路先施大楼图片来源：维基百科

先施创造了中国商业史上的多个“第一次”：开放式货柜售货、商品明码标价和不二价制度、售货一律开发票的现代经营方式；“环球百货”概念，设置时尚买手岗位；吃喝玩乐“一站式”经营策略；雇佣女售货员……

但自进入千禧年，互联网打破零售格局，新商业模式不断颠覆传统的背景下，国内零售百货业危机四伏，先施也逐渐开始走向下坡路。

屋漏偏逢连夜雨，风光不在的先施百货，在香港经济不稳定和新冠疫情突发的双重打击下，营运更加艰难。

公开资料显示，自2013年起，先施便一直亏处于亏损的状态。而截至2019年2月，先施百货股东应占亏损已扩大至1.32亿港元，同比增长45.9%。

如今，要准备拯救“先施百货”的深圳伟禄集团，又是一家什么“背景”的企业呢？

伟禄三大关键词潮汕商人、地产后浪、粤海街道办

创立于2005年的伟禄集团，早期业务是研发电脑显示器及其他电子产品。

直到2014年，以2.3亿港元收购老牌印刷商昌明投资，成功“借壳”上市后，业务逐渐扩宽成为科技、金融、环保以及房地产等多元产业于一身的综合型企业。

伟禄集团的创始人是潮汕商人林晓辉，也是白手起家的深圳企业家代表之一。

公开资料显示，现年47岁的林晓辉，早年在深圳做过一线业务员跑线，干过中层销售经理，并先后供职于香港兆邦集团和深圳富瀚实业。其中，在富瀚实业担任的是总经理一职。

20世纪初，积累了近十年人脉资源与商业经验，林晓辉决定与妻子苏娇华创办一家主营研发及销售消费电子产品的公司，也就是后来演变为伟禄集团的伟禄科技。

在成立的第一年，通过售卖电脑显示器丶液晶电视和手机，林晓辉夫妇成功赚取了第一桶金。随之仅3年时间，年均销售收入额就已超过5亿元。

资本积累的速度之快，激发了林晓辉推进伟禄多元化布局。特别是在房地产方面，伟禄近些年通过入股、收购以及多种渠道，拿下了深圳多区物业项目。

2015年9月，伟禄以约0.76亿元收购位于龙华观澜总面积为0.71万平方米的工业用地；一年后，伟禄再次斥资约2.38亿元，收购目标公司包括位于龙华观澜的茜坑工业区物业，该工业用地总面积为2.42万平方米。

据伟禄集团公开透露，针对上诉物业，已向深圳市龙华区住房及建设局提交更改土地用途的申请，目前在规划推进中。

此外，在2018年，伟禄集团又以63.26亿元收购深圳多幅地块，包括位于龙华区观澜的伟禄雅苑、位于光明区的伟禄科技园和旁边的闲置工业用地。

其中，伟禄科技园用地面积为2.06万平方米，包括一座26层的主楼及4层副楼，目前一期已经建设完毕。

图片来源于伟禄集团官网

值得注意的是，伟禄集团这两处物业此前曾被沽空机构Amerson Analytics质疑，高达63.26亿元的收购并不符合实际，并测算其观澜和光明两处物业的实际投入成本合计只有3.77亿元。

但伟禄随即发布澄清称，两处物业的评估值相比账面价值升值1.58倍，以2017年12月31日为基准，观澜物业评估值为34.8亿元，光明物业评估值为29.2亿元，两者合计64亿元。

除此之外，伟禄集团旗下还持有一个备受关注的城市更新项目，即位于南山区粤海街道的莱英花园城市更新项目。

2019年11月，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布公告，公开确认南山区粤海街道莱英花园城市更新项目实施主体，为深圳市友盛地产有限公司。

通过股权穿透，友盛地产有限公司为伟禄集团控股子公司，伟禄占股高达51%。

此前，莱英花园城市更新项目已经立项成功。

公开资料显示，莱英花园项目占地1.1万平方米，目前有6栋住宅楼，共计269套房屋。根据政府相关规划，项目拟更新方向为二类居住用地。

事实上，早在2014年，友盛地产已成功改造了莱英花园1-5栋，即现在的红树别院（英伦名苑四期）。链家官网显示，目前周边二手房均价在10—17万元/平方米左右。

而根据规划，日后莱英花园城市更新项目将有8.7的容积率，并将由A、B两座建筑组成，其中A座为50层建筑，主要涵盖商业、住宅、公寓等；B座为45层建筑，主要涵盖商业、公寓等。

不难猜测，日后莱英花园城市更新项目将摇身一变为高端商住综合体，并成为粤海街道下一个“网红盘”。

事实上，莱英花园城市更新项目备受关注背后，除了位于粤海街道高新技术产业园区中心位置，紧临华润城万象天地，周边配套处于成熟极优地位之外；其还是南山区的首个旧住宅更新项目，一举一动都将对后续旧住宅更新有较大的参考和借鉴意义。

即便手握核心旧改，但大部分仍然处于投入阶段，目前仅有少部分物业投资有所回报，伟禄在房地产方面的收益进展也并不明显。

2019年全年，伟禄物业投资业务营收仅为1056.9万港元，去年同期该业务营收为1953.2万港元，营收同比减少约45.8%。

对于城市更新，伟禄创始人林晓辉曾表示有自己的一套哲学。据其公开透露，虽然伟禄收购而来的项目占比不多，但都是在合理的成本线以下购得。

有业内人士指出，随着深圳城市更新价值的不断提升，伟禄集团此前投资物业的价值也将逐渐显现。特别是早期由低成本收购而来的地产项目，因价值提升而受惠的空间不言而喻。

成立伟禄商业

明星职业经理人“禹来”掌舵

2019年2月，伟禄成立子公司伟禄商业，并挖来颇有商业经营管理经验的“明星职业经理人”禹来博士加入，担当“伟禄商业集团”董事长一职。

据了解，禹来曾先后担任天河城(集团)董事长、深圳中信城市广场董事长、鸿荣源集团总裁、广东坚基集团有限公司总裁等职务，有数十年商业地产运营操盘经验，操盘过如河源坚基购物中心、广州天河城等多个大型购物中心项目。

虽然伟禄集团目前筹备的商业项目并不多，但最快的也将是伟禄集团位于龙华区观澜的伟禄雅苑配套商业项目。未来还将有位于粤海街道办的“莱英花园城市更新项目”。

除了伟禄集团筹备中的商业项目外，是否会将“先施百货”这个百年商业品牌再次引进内地市场发展？

据悉，目前先施百货在香港拥有5家门店，主营男女服饰、鞋履、箱包、电子数码等零售业务。

其与伟禄的商业地产发展战略未来将如何结合，还是值得期待的。

值得注意的是，作为一家已上市企业，伟禄集团整体收益并不突出。财报显示，2015—2019年间，伟禄集团实现营收分别为2.0亿港元、2.1亿港元、7.6亿港元、8.1亿港元、8.3亿港元。而在负债情况上，2015—2019年间，伟禄的负债率分别为24.86%、44.14%、49.25%、74.33%、74.42%，基本上处于逐年攀升的态势。

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