谈谈奥园地产 几个指标值得关注

原标题：谈谈奥园地产 几个指标值得关注 来源：经济学家圈

近日，广东房企中国奥园（下称奥园地产）在香港举行2019年中期业绩会。

根据奥园地产公布的数据来看，今年上半年，奥园地产合同销售536.3亿元，同比增长33%，上半年营收同比增长73%至236.7亿元，净利润同比增长90%至28.0亿元。

值得注意的是，期内奥园地产共新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾800亿元。截止六月底，奥园地产拥有土地储备总建筑面积约4012万平方米，权益比约81%，总货值约4255亿元。

初看大好，但是圈哥仔细看了看几个细节。

从现金回款率到现金利息率，再到整体负债结构，靓丽的半年报外衣之下奥园地产有几点引起了圈哥的注意。企业可持续生存发展，简单来说就是成单率高、少花钱、还的上借款这三点。

首先要看现金回款率这个硬指标，也就是通俗概指的成单率。

圈哥统计了奥园地产2017-2019连续三年的半年报数据之后发现，这家公司的现金回款率持续下降，三个期间的一比例数值依次为86%、80%、75%。所谓现金回款率指的是当期回收现金与合同签约额之比，比例越高表明房企实际回收资金速度越快，房企销售能力越强，楼盘项目所在地的市场消费能力越强，反之就是越来越弱。从17年到19年三个半年报发映出来的结果则是，奥园地产现金回款率已下降了11个百分点。

尽管现金回收率节节走低，但是奥园地产的现金却在高速周转，以现金利息收入比率这个指标可以衡量一家房企的实际运营状态，这是其二，少花钱。

奥园地产2019年上半年的现金总额为548亿，这其中包括现金及银行存款、结构性存款、限制性存款三类。去除限制性银行存款和结构性存款，奥园地产真正自有流动的现金及银行存款总额为478亿人民币，这一项下的利息收入约为1.7亿左右，换算成年化利息率这一数值仅为0.7%，而这一数值也明显低于往期。

自有资金的利息率过低，就表明现金使用速度加快，而对于一家房企来说，一旦现金使用速度加快其拿地、开工、收购的频率与程度就会提高加大。

说一千道一万，房地产本身就是一个资金密集型行当。当行业处于景气上升期时现金利息率大幅降低拿地开工频率和速度加快属于正常现象，而房地产行业整体滞涨时，很多运营管控不当的房企就会陷入失速状态。

所谓失速所指就是刹不住车，仍然依靠惯性前行，最可怕的是如果现金周转失速再叠加现金回款率持续下降，两者叠加产生的影响恐怕就不是运营失序这么简单了。

景气的好年头，房地产企业开发项目讲究的是高杠杆率，也就是以少量自有资金撬动总体开发资金，但是一旦市场转冷这招就会变得危机重重。销售回款速度放慢将直接导致负债周期拉长，必然不堪融资成本之重。

负债结构分析是圈哥关注的第三点，还得了借款。

奥园地产的半年报显示，还款期限在一年以内的流动有息负债总额就达到了335亿人民币，相比去年同期增幅41%，一年内到期的流动有息负债占总债务比例也达到了43%。

奥园地产截止今年6月底可自主调动的流动现金为478亿，一年内到期的负债占到了自有流动现金的70%，这个比例也就意味若今明两年出现情势转变，风险将会增加。

所谓风险可能包括债券发行还能否借旧换新，发行频率能否跟得上偿还速度？银行借贷又如何？等等。

所有这一切均取决于奥园地产在未来三到五年定下的运营策略。

从现金回款率到现金利息率，再到整体负债结构，靓丽的半年报外衣之下奥园地产或许可能出现了刹不住的惯性。

下一篇，围绕奥园地产圈哥想跟大家一起聊聊旧改，你要知道旧改可被称作替代棚改的房地产大杀器。先买个关子，下一篇我们可能会顺带讲讲鹤岗的旧改，会有点意思。