中植系援驰郑康豪 皇庭集团陷规模泥淖

中植系援驰郑康豪 皇庭集团陷规模泥淖
2019年05月21日 13:53 东方财富网

自打去年10月以来,深圳市皇庭国际企业股份有限公司(000056.SZ,以下简称皇庭国际)股价受挫后大有一蹶不振之势,偶尔的好转也难以持续。今年5月17日,其收盘价为4.87元/股,相较去年国庆后开盘,跌幅为60.75%,市值蒸发约88.62亿元。

今年5月14日,皇庭国际发布公告称,深圳市康顺晟源实业有限公司(以下简称“康顺晟源”)增资深圳市皇庭集团有限公司(以下简称“皇庭集团 ”)20%的股权。公告显示,皇庭集团是皇庭国际的间接控股股东,通过旗下全资子公司深圳市皇庭投资管理有限公司、全资孙公司皇庭国际集团有限公司、深圳市皇庭产业控股有限公司、百利亚太投资有限公司(以下简称“百利亚太”)合计持有皇庭国际49.21%的股权。

皇庭集团成立于2005年8月,实际控制人为郑康豪,而后者还单独持有皇庭国际0.12%的股权。

《中国经营报》记者查阅深圳市市场监督管理局信息发现,上述增资于今年5月8日就已完成,康顺晟源的认缴出资额为2.5亿元。国家企业信用信息公示系统显示,康顺晟源是由中海晟融(北京)资本管理有限公司出资1000万元于2019年5月5日成立,主营业务为投资兴办实业。

后者的实际控制人正是中植系的掌门人解直锟,康顺晟源在成立仅3天后就开始资本运作也就不难理解了。

隐藏在融资后的规模追求

皇庭国际在上述公告中披露,皇庭集团引入康顺晟源主要是出于城市更新业务的行业惯例而开展的融资业务。克尔瑞研究中心发布的《2018年中国房企销售金额TOP200》榜单中,麒龙集团以51.1亿元销售额位列末位,而皇庭集团并未出现在此榜单中,这也意味着后者的规模较小。

事实上,过去的一年,共有30家房企的销售额超过1000亿元,较之2017年新增了13家。对于规模的追求,在房企身上演绎得愈加激烈。上述公告显示:“此次合作,主要基于双方看好粤港澳大湾区的未来发展,对湾区基础设施投资、城市更新领域、不动产投资运营等业务加大布局和投资力度。”在追求规模这条路上,皇庭集团也不例外。

皇庭集团的前身为1997年10月成立的深圳市恒浩房地产开发有限公司(以下简称“恒浩地产”),是由郑世进和江波分别出资850万元和150万元成立的。2005年12月,郑世进之子郑康豪正式入主恒浩地产,持股比例高达90%。2007年3月,郑氏家族开始退出,赖达和出资5000万元全资持有至今。褪去郑氏家族色彩的恒浩地产,在市场中早已籍籍无名。

郑世进治下的恒浩地产以在深圳中心区开发小户型而著称,成立第二年后,便在深圳市福田区福民开发了一个高层公寓项目皇庭居。此后的4年,恒浩地产相继在福田皇岗打造了皇庭彩园、皇庭世纪两个楼盘。2003年,皇庭世纪开盘当天成交600余套,成交金额突破5亿元。这也使得其创造了成立以来发展的巅峰,成功拿下了当年第四季度销售面积及销售金额双料冠军,成为深圳房地产市场中不可忽视的一支。

甚至在今天,皇庭集团仍旧把恒浩地产的战绩纳为己有,并以此为荣。

在恒浩地产高光时刻两年后,郑世进选择了让其儿子郑康豪来接手自己的地产事业。皇庭集团的酝酿便于郑康豪腹中,早于2005年8月,郑康豪便成立了皇庭集团。2006年,皇庭集团正式组建,一切都显得那么水到渠成。

只是郑康豪治下的皇庭集团再也没有取得其父辈所创下的赫赫战绩,在传统房地产开发领域一直默默无闻。

尽管郑康豪也很努力地将业务由深圳拓展至湾区乃至全国其他城市,布局的城市逐渐增多,但其规模却始终难以扩张,就更别说是再现2003年的风光。

皇庭集团官网信息显示,截至目前,公司业务已渗透至深圳、惠州、东莞、钦州、柳州、厦门、长沙、成都、重庆、杭州和上海等城市。

购物中心成救命稻草

郑康豪生于1976年,深圳大学工商管理专业毕业生。他进入公众视野缘于其对深国商(皇庭国际曾用证券简称)实际控制人百利亚太51%股权的协议受让。这场受让可谓一波三折,历经了“股权由张晶到郑康豪,引来深交所监管后,张晶回购郑康豪所持有的百利亚太51%的股权”的剧目,在当时的资本市场颇受关注。

上述股权转让的终结定格在2010年8月4日,郑康豪分别以8160万元、7840万元收购了张晶和许玉玲所持有的百利亚太51%和49%股权。至此,郑康豪正式入主深国商。2015年9月18日,深国商的证券简称变更为皇庭国际。

入主深国商后的郑康豪,第一年便迎来了业绩大亏损。然而更不幸的是,2011年深国商并没扭亏为盈。深国商因2010年、2011年归属于母公司股东净利润分别为-1.71亿元、-1.3亿元,被实施风险警示(股票简称改为“*ST国商”)。

2012年,*ST国商正式扭亏,实现归属于母公司股东净利润1818.63万元,但经审计的期末净资产为-4.05亿元,继续戴帽。直至净资产在2013年转正,*ST国商才于2014年3月31日摘帽。

摘帽后的深国商曾一度依靠一个位于福田中心区的购物中心——皇庭国商购物广场(以下简称“皇庭广场”),来支撑起了整个深国商的业绩。据其过往年报披露,2014年、2015年,皇庭广场收入合计分别为6993.77万元、23878.2万元,分别占比公司营收72.58%、89%。该购物中心之于深国商的重要性可见一斑。

皇庭广场的历史可以追溯至2005年1月“晶岛国商购物中心”项目的正式奠基。当时深国商的实际控制人为深圳市投资控股有限公司(以下简称“深投控”),由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会全资控股,成立于2004年10月。深投控持有深国商第一大股东深圳市特发集团有限公司43.3%的股权,作为国企的深国商在福田中心区拿下一个商业地块就不难理解了。

只是令深国商没有想到的是,8年后,这个正式投入运营的购物中心成为了自己的救命稻草。在郑康豪入主以前,2010年5月,晶岛国商购物中心就已完成主体工程竣工验收。郑康豪入主3个多月后,便将晶岛国商购物中心更名为皇庭广场。从更名到开业,皇庭广场又走了3年,于2013年12月25日正式营业。

在上市后的前10年,房地产开发和零售商业曾轮流成为深国商营收的第一大来源。风向的变化始于2007年,这一年深国商的房地产销售收入仅为183.11万元。2009年,深国商全面退出传统零售百货业,开始转向商业地产开发和商业经营。

转型之路走得颇为艰难,乃至在2014年以前,物业管理和林业成为了深国商的营收来源。这一局面的打破,皇庭广场的开业功不可没。

面临短期偿债压力

更名为皇庭国际后不久,郑康豪开始将业务拓展至金融服务及内容服务领域。2016年,收购深圳市同心投资基金股份公司,成为后者第一大股东。同年,旗下文旅项目皇庭青青世界也在重庆九龙坡、长沙、惠州白马山进行了布局。

据其2018年年报,商业运营+金融两大业务板块已经成为皇庭国际营收的主要来源,分别实现收入5.03亿元、2.89亿元,对营收的贡献率分别为52.96%、30.47%。商业运营板块,在运营皇庭广场的基础上衍生出委托管理购物中心,并将业务拓展至写字楼和公寓运营领域。

值得一提的是,开启多元化业务后的皇庭国际,仍旧带着浓厚的皇庭广场色彩。2017年、2018年,皇庭广场租金及物业管理费等收入合计分别为2.49亿元、2.89亿元,在营收中占比分别为35.47%、30.45%,丝毫不亚于皇庭国际第二大主营业务金融服务所创造的营收。

过去的1个年度,皇庭国际实现营收9.49亿元,同比增长17.46%;实现归属于母公司股东的净利润为9065.22万元,同比下降24.55%。营收向好的情况下,净利润却大幅下滑。《中国经营报》记者梳理其2018年年报发现,皇庭国际于2017年、2018年的政府补助和代扣个税手续费返还合计分别为1123.1万元、166.27万元。相较2017年,2018年减少近千万元(956.83万元),而净利润的下降有一半原因可以归结于此。

2018年,皇庭国际经营活动产生的现金流量净额为1.94亿元,较之2017年的3.3亿元,下降41.43%。

值得注意的是,在过去1个年度,皇庭国际的货币资金为2.32亿元,而其短期借款和一年内到期的非流动负债合计为14.4亿元,后者为前者的6.21倍。据其2019年一季报,皇庭国际的货币资金和短期借款分别为2.25亿元、3亿元,两者间的缺口为0.75亿元,而这还不包括10.08亿元一年内到期的非流动负债。

郑康豪应该很清楚,想要让皇庭国际输血皇庭集团已是不可能的事情,他将融资转向了中植系。正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所表示的,直接发债融资会引起负债数据的上升,而类似股权方面的合作或参股不会。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,皇庭集团选择中植系,应该是在资本市场上经过对比的结果。后者资金非常雄厚,能够迅速解决皇庭集团目前面临资金上的困难。相对来讲,有些资本力量会对皇庭集团股权存有犹豫和偏见,引入中植系更有利于皇庭集团将来整个股权的内部稳定和成长。

至于中植系后续是否会持续增资皇庭集团,本报记者发函至皇庭国际方面采访。截至发稿,仍未收到回复。

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