物管结合互联网 彩生活打造轻资产模式

从万达集团收购物业管理资产的彩生活（01778），去年盈利成功大跃进。这份成绩表亦显示集团悉心栽培的网上增值服务平台，开始和旗下物业产生协同效应。记者特意走访集团位于深圳的大本营，探究彩生活线下结合线上的轻资产物管模式，能否为业主服务增值。

有「上市物管第一股」之称的彩生活，近年作出两个令行业哄动的动作。先是于2017年底联同母公司花样年控股（01777），由巨企万达集团收购物业管理业务万象美，奠定其国内一线物管企业的位置。相隔不足半年，集团推出连接企业及家庭的新网上增值服务方案彩惠人生，建立一个网上消费生态圈。这种做大规模、做好平台的策略，果然推动集团物业管理及增值服务的收入同告大增，去年成功多赚51%至4.9亿元（人民币‧下同），继2017年度后再创下一个大幅度的增长。

购万象美进高端市场

在深圳总部接受本栏专访的集团首席执行官唐学斌表示，收购万象美给予集团进军高端物业市场的难得机会：「万象美很优质，物业组合大多位于二线城市的核心地段。除了豪宅，还包括写字楼、公寓和步行街等，对以住宅社区为主的彩生活提供了互补。以每平方米计的每月平均物业管理费，以包干制及酬金制计算，未来仍有上升空间。」优化项目组合的同时，把服务过百个社区的万象美纳入旗下，也推动集团实现可管理面积的扩张。截至去年底，集团合约管理总建筑面积按年上升27%至5.5亿平方米，遍布全国约268个城市，当中较集结于华东、华中及西南地区。

多个新兴经济带，包括粤港澳大湾区及雄安新区，都有相继崛起的趋势，唐学斌表示会留意两区域的发展机会。除了内地，彩生活亦于多个海外市场拓展业务，除于早年入股新加坡物业管理公司Steadlink及收购香港世纪物业后，集团去年亦先后和富力地产（02777）共同投资柬埔寨物管项目，及于越南和当地企业富美兴成立合营，于当地发展物管业务。唐学斌表示，会继续留意物管服务成熟度尚低的东南亚地区，合作伙伴以当地发展商为主。

包括彩生活在内，不少物业管理公司积极进行跑马圈地式的并购，但对唐学斌而言，物管企业藉并购壮大的黄金年代已经过去：「以往彩生活收购，项目是否值得收购会视乎其在管面积、用户数量及收费标准。不过物管行业近年吃香，以合理价格收购企业的机会愈来愈少，对彩生活而言并购已几乎没甚么意义。」不少物管企业由于背靠发展商，参与项目亦以母公司所提供为主，然而多年来一直主力服务第三方的彩生活，现阶段亦未有从花样年注入项目的打算。「花样年不少项目属商业地产，主要交由同系物管公司美易家管理，彩生活现阶段只会集中经营住宅社区。」唐学斌说。

藉增值服务建立引擎

以线上扩充起家的彩生活不讳言，线上平台已成为集团未来的主战场。唐学斌认为，物管行业规模虽大惟发展已近乎瓶颈，持续上调物业管理费并非易事，打造线上服务体系才见出路。事实上，集团早于2013年成立社区服务平台彩之云，建立增值服务收益渠道。彩生活透过这新兴商业模式得以享有高于同业的毛利率。而经过多年发展，增值收入占集团整体收入上抵11%，渐成集团主要增长引擎。「香港投资者应把物管股份为两类，一类便是透过并购扩张线下规模的传统企业，彩生活则属于专注物业管理的平台型企业。」唐学斌笑言。

现时拥有近1,400万名活跃用户的彩之云，提供包括E系列在内的物管增值服务。E系列包括为居民提供房屋银行服务的E租房、提供停车场管理服务的E停车、提供维修保养的E维修及E电梯，及协助住户能源管理的E能源。记者抵达同样位于深圳的服务中心，多个屏幕都监控彩生活多个所管理物业的实时环境，随时接收住户的服务要求。服务中心收到指示，便会联络第三方企业或派员，到住户提供服务。记者亦造访有份参与E能源营运的企业安彩华能源。安彩华为彩生活旗下住宅提供节水、节电、电表更换等服务，服务范围已覆盖过千个社区。

除了传统的缴费、上门服务外，彩之云平台的生态圈更包括金融理财、旅游及电子商务，相对同业充当母公司楼盘销售代理赚取增值收入的模式，更注重业主的需要。较早前推出的彩富人生，便是彩之云内的金融理财平台。彩富人生让业主有机会购买由第三方出售，收益略高于银行存款利率的理财产品，并将部分收益用于减免管理费。其存在亦有助减省催收物业费的客户经理人手。截至去年，彩富人生累积成交金额达17.7亿元，业主接受程度提高之下，平均投资期限由0.47年延长至0.87年。

缴费融合于日常消费

和彩富人生一样，去年推出的社区服务平台彩惠人生，也是协助住户减省物业费的另一消费途径。住户透过彩惠人生购买粮油干货、生鲜食材等日常产品，即可获减免物业费。正因彩惠人生对接的，正是彩生活所管理的11亿平方米建筑面积内的家庭，因而吸引京东、携程等消费行业巨头和彩生活合作。住户获减免的物业费，实际上是来自供应商藉登陆彩惠人生快速接触目标客户，所节省的销售费用。因此唐学斌强调：「我们不在彩惠人生上赚任何一分钱，要让住户继续获减免物业费。我们要捉紧庞大的社区流量，建立核心竞争力。」

上架不足一年，彩惠人生不但成功造出总值7,000万元的182万张定单，并且成功为26万个家庭，减省约3,600万元物业费。集团期望今年可减省的物业费金额能提高至3亿元。

对于未来发展大计，唐学斌表示会透过轻资产模式，向同业输出彩之云品牌，实现可管理面积增长的同时，亦同时拉动彩惠人生等服务的用户数目，推动生态圈相关，以至彩之云软件使用费等增值业务收入。把彩之云打造为1亿用户规模，更是集团终极目标。「在内地，平台有1亿用户才叫有规模，才可以生存。」唐学斌说。

业主透过彩惠人生平台购买产品及使用服务，可获减免对应额度的物业费。平台亦已引入多间知名消费企业，包括京东及携程等为合作伙伴。（王嘉昌摄）

彩生活行政总裁唐学斌认为，以合理价钱收购物管资产机会愈来愈小，朝平台服务及轻资产转型才见出路。（王嘉昌摄）

公司资料、兴业证券经济与金融研究院整理

公司资料、兴业证券经济与金融研究院整理

彩生活去年建立网上消费平台彩惠人生，拓展高毛利增值业务。集团总部实时披露平台在各地区的定单数量及交易金额。（王嘉昌摄）