蓝光发展的后千亿战略优势

蓝光发展的后千亿战略优势
2020年04月22日 13:38 环球地产财经

如何在结构性行情中开展投资布局?新浪财经《基金直播间》,邀请基金经理在线路演解读市场。

原标题:蓝光发展的后千亿战略优势 来源:环球地产财经

立足深远,勇敢求变,在2019年进行了一场组织变革,从“使命”到“量级”到“逻辑”,同时形成了上海+成都双总部的战略布局,随着蓝光嘉宝服务在港上市,双资本平台也搭建完成,这一切都是为了未来。?了解一个企业的过去,才好看清它的未来。?先从蓝光的过去看看未来。

NO. 1|壹蓝光的产品和品牌

在各个地产商寻求多元化增长的今天,蓝光也是其中一员,不过蓝光是双引擎模式:人居蓝光和生活蓝光为主;其它多元化为辅:比如生态、材料设备、文商旅、迪康、英诺等成长性新兴产业产品。这些是从侧面辅助增加蓝光品牌知名度和竞争力的一些业务。这里主要说下主要的双引擎:?人居蓝光是以住宅地产为核心,住宅地产是公司深耕30年的核心业务,发展战略一直定位于“聚焦高价值区域,聚焦改善型住宅产品”。?聚焦高价值是利润的保障,聚焦改善型住宅的根源是蓝光很早从福利房制度渐渐退出的市场充分受益,那时也刚改革开放,最早有了资金的一批居民有强烈的改善住宅的需求,而公司抓准了这一切。?截止至今,蓝光旗下有知名的芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系、商办系等产品品牌,芙蓉系甚至荣获了2019中国房地产优秀原创产品品牌TOP1”(数据来源:中国指数研究院),“2019中国房企产品品牌TOP1”(数据来源:亿翰智库)。?而生活蓝光主打物业管理:这个业务可以为蓝光带来稳定的现金流同时还能受益于公司新房的开发,比如,公司新开一个楼盘后,可以把这个物业业务直接委托给生活蓝光管理,是一个双赢共赢的局面。?假如说有竞争力的产品和优越的品牌是蓝光发展的基础,那么公司的业绩就是产品和品牌,战略规划,竞争力突出的结果。

NO. 1|壹来看下业绩

营收:

2019年4月17日,蓝光发布了年报,年报显示公司经营业绩大增:营业收入391.94亿元,同比增了27.17%;

经历了整个地产周期的上行到下行,放松到收紧,很多地产公司举步维艰,但蓝光近5年营业收入的增长只在2017年增速有些许下滑。?2017年堪称史上调控最严的年度:有限购、限贷、限售、限价、限商,“五限政策”可以说是调控不断,就算如此,蓝光也仅仅只是收入增速放缓而已,一旦没那么严了,业绩增速立马反弹,因此可以看出蓝光在环境不好的韧性和环境微微好的弹性,都是十足。?收入的增长一定程度是销售面积增长的体现。

销售面积:

2019年蓝光的房地产业务实现销售金额1,015.37亿元,同比增幅18.70%;实现销售面积1,095.30万平方米,同比增幅达到36.63%。其中,合并报表权益销售金额715.40亿元,权益销售面积798.44万平方米。?销售面积的增加往往会在往后1-2年反应到营业收入的增加上面去,下图可以看出2020年-2021年,公司营业收入理论还会继续大幅增长。

收入和销售面积的增加,是扩大市场份额,跨越周期的一种体现,而净利润就是蓝光盈利能力的反映;?净利润:

2019年蓝光净利润34.59亿元,同比大增55.53%;实现净利率10.61%,比2018年增加2.51%;实现ROE(加权净资产收益率)高达23.88%,较上年增加6.81个百分点,名列前五名。

净利润的增速居然比营收的增速还快!这是什么原因?

净利润主要跟公司的毛利率和净利率有关,毛利主要跟拿地成本有关,毕竟毛利中建安费用的波动不如拿地成本波动那么大,而净利率就主要跟三费有关了。

上图很明显,2017年是最严调控年,但是从这一年开始,蓝光的毛利率,净利率都开始缓慢攀升,这得益于公司前瞻的战略定位,逆周期拿地的勇气和眼光。

而销售费用率和管理费用率就2018年小幅攀升了下,很快也降低了下来,小幅的攀升估计被融资利率的降低抵消掉了,因为2018年的毛利增幅不如净利增幅,管理费用一直平稳,应该是公司在数字化和组织架构上突破的结果。

良好的历史业绩证明了蓝光在跨越周期中的经营又稳又攻,优质的土地储备是未来经营能持续稳定进取的重要一环。

土地储备:

截止到2019年,蓝光通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建拿地模式新增了项目48个,总建筑面约1,121万平方米,其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%;待开发建筑面积1,773万平方米。

新增的土储对比2019年的销售面积而言十分充足,而多达1773的待开发面积,也可以满足公司持续发展的需要。

NO. 3|叁

在蓝光的后千亿时代,相信蓝光通过优秀的历史经营经验,良好的战略定位,优良的管理创新模式,持续增加的品牌认可度和产品优势,加上谨慎拿高价值土地项目,这些都会使得公司会越走越远。?我们满怀期望,拭目以待。

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