锦江酒店：变现物业溢价，逐步推动轻资产化发展

原标题：锦江酒店：变现物业溢价，逐步推动轻资产化发展 来源：申万宏源证券

投资要点：　　事件回顾：1月8日，公司公告将西安锦江之星、郑州锦江之星（物业产权及酒店）分别作价0.75/0.60亿元转让给光缕公司（由华安资产锦江1号集合资产管理计划之管理人华安未来资产管理（上海）有限公司代集合资产管理计划持有其99%股权），交易完成后，公司实控人锦江国际旗下锦国投合计分别持有两家公司47.20%股权。　　原有物业评估增值，贡献非经营收益。经资产评估后，西安/郑州锦江之星截至2018年末净资产分别为0.32亿/0.35亿元，本次交易，西安/郑州锦江之星分别实现增值率131.22%/69.81%，交易溢价主要来自土地增值，剥离产生税前收益约6700万元。西安/郑州锦江之星均隶属于锦江酒店的全资子公司上海锦江国际旅馆投资有限公司，2018年，西安/郑州锦江之星分别实现净利润315.56/265.94万元。根据2018年年报披露，锦江旅馆投资旗下子公司约42家（含西安/郑州锦江之星），2018年合计归母净利-5216万元。　　本次转让为重资产模式逐步向轻资产模式转向的一步，对利润影响有限。本次转让实质为公司自持重资产物业转为轻资产运营，转让后公司作为管理方继续运营酒店并收取管理费。由于铂涛、维也纳目前没有自有产权物业，因此剥离转让主要针对老锦江系部分资产。本次转让的西安/郑州锦江之星收入体量相对较小，对利润影响有限，后续可通过门店扩张弥补。　　投资建议：STR数据显示，10月、11月酒店RevPAR增速分别为-2.62%/-0.97%，降幅出现环比收窄，主要来自2020年春节较早带来的的错期影响。在2019年低基数作用下，预计2020年酒店经营数据基本与去年持平。综合考虑供需和宏观经济的影响，我们预计酒店复苏趋势有望于2020年二季度之后逐步确立。本次剥离充分印证，持续轻资产化是公司后续发展的必然之路，看好二季度酒店行业探底复苏。考虑到目前产权交易尚未交割，尚存在不确定性，因此本次不调整盈利预测，维持原有盈利预测，预计19-21年EPS为1.15/1.32/1.57元，对应PE为25/22/18倍，维持“买入”评级。　　风险提示：宏观经济复苏不及预期影响酒店行业需求，公司开店进度不及预期。