地产融资寒冬“双响”:金融街80亿ABS与金科50亿债成功闯关

地产融资寒冬“双响”:金融街80亿ABS与金科50亿债成功闯关
2019年11月08日 19:22 地产密探V

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编辑 | 密探君

作为中大型房企的操盘手们,当前深深感觉到在全国操盘这么多项目,说收紧就真的被扎紧了钱袋子,被融资卡住脖子多么得难受。所以,近期嗅觉敏锐的很多大型房企都在“降价跑量”,以防万一。

备受房企青睐的公司债市场,已跌至冰点。据同策研究院监测,40家典型上市房企公司债101亿元,环比减少35.14%。当月房企完成总融资额共计235.8亿元,环比暴跌65.8%,创2019年融资历史新低。

尽管如此,不少大型房企仍抱着试试看的态度,闯一闯看能否成功。据深交所最新消息,金融街控股拟发行80亿元“金融街中心资产支持专项计划”于11月7日获得批准发行,金科股份拟融资50亿元的公司债计划在11月6日顺利获得批准发行。

就金融街控股而言,大家都知道这是一家北京的地方国企,就像上海陆家嘴金融城一样,金融街控股因开发打造“北京金融街”而闻名全国,前3季度实现营收133.5亿元,同比上涨54%;归母净利13.8亿元,同比上涨32%;扣非后归母净利14.1 亿元,同比上涨66%。

注:成都总府路塔吊位置,金融街地标项目

不过,金融街控股依然承受着高负债压力,截至今年9月末公司净负债率高达183.8%,与2018年末基本持平,但值得注意的是,货币资金不足110亿元,比去年底减少10亿元,短期负债+1年内到期有息负债合计约142.5亿元,比去年末新增44.6亿元,货币资金对短期负债的覆盖率下降到77%。

克而瑞数据最新统计,金融街控股前10个月全口径销售金额267.2亿元,排名全国房企第76位,去年同期全口径销售金额194.2亿元,排名全国第91位,权益销售金额243.2亿元,排名全国第69位,去年同期权益金额145.7亿元,排名全国第97位。

注:北京金融街(月坛)中心

但总体来看,金融街控股虽在排名上有所提升,但在销售端口规模增幅不够明显,在强者恒强的格局下有损其竞争力,但从自身业务特色看,金融街控股更多在主打金融商务地产,尤其是资产自持比重逐年提升,但三季报已暴露出向坏的端倪,比如投资性房地产公允值收益亏损-3.6亿元,对外解释称主要源自部分自持物业转销售。

据最新消息,金科股份今年1-9 月实现营业收入432亿元,同比增长 60.7%,归母净利润39.8亿元,同比增长81.7%,实现销售金额约 1255亿元,同比增长约45%,完成全年销售计划的83.7%,券商预判金科将大概率完成全年1500亿元销售目标。

今年以来,金科新增土地项目140个,计容建筑面积约2446万平方米,同比增加38.11%,投资金额614亿元,投资占总销售比重约49%,在行业投资偏谨慎的趋势中依然保持了较高的拿地强度。

截至9月末,金科股份剔除预收账款后的资产负债率48.03%,较上年同期下降2.23百分点,净负债率为144.3%,较上年同期下降4.67百分点。因拿地支出增加,金科有息负债规模988.5亿元,较年初增21.42%,净负债率144.33%,较年初上升7.82个百分点。

3季报末,金科取得经营净现金流为负值,账面货币资金309.6 亿元,同比增长 5.6%,足以看出更多依赖外部融资获得现金,现金短债比1.07,比年初略有下滑,偿债压力将略有上升,但目前总体尚可控。

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