万科增速的3倍,中国奥园高增长背后的财务魔术

万科增速的3倍,中国奥园高增长背后的财务魔术
2019年06月26日 18:44 蓝鲸财经

  广东郭氏兄弟掌舵的中国奥园(03883.HK)火力强劲,即便是相比行业巨头。

  今年前5月,一路狂奔的中国奥园累计实现合同销售额约383.3亿元,较2018年同期增长35%。这一速度是同期万科的近3倍,而许老板的恒大前5个月销售额相比去年则略有下滑。

  从百亿级到近千亿级别,奥园仅用了4年。到2018年,奥园合同销售额大增100%至912.8亿元,这一数字是2014年前的6倍有余。

  在2018年业绩会上,郭梓文提出“2019年销售金额要在2018年的基础上增长25%”。相较2018年100%的增长率,奥园2019年稍显谨慎,不过目前来看,跨过千亿门槛并不成问题。

  在房企流行“快”字诀的当下,中国奥园是江湖中习得这一秘籍的又一位佼佼者。而在规模快速膨胀背后,其通过财务手段优化债务结构也非常具有代表性。

  拉长债务

  在中国奥园快速发展的这四五年中,其资产负债率呈现连年上升的态势。

  受益于“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略,中国奥园业绩在近两年迎来收获期。

  2018年,公司实现总营业收入310.06亿元,同比增长62.2%;营业收入大幅上升的同时,公司的毛利增长也比较显著。2018年,公司实现毛利96.34亿元,较2017年的51.11亿元上升88.5%,毛利率为31.1%。

  归属于母公司股东的净利率也有较快增长,2018年公司股东应占溢利为24.09亿元,较2017年的16.40亿元上升46.9%。

  不过其销售净利率并不占优势,仅为9.5%。低于规模相近的美的置业(10.84%), 滨江集团 (15.77%)。

  房企竞相角逐规模效应的时刻,行业普遍通过举债扩大规模,谁能平衡好负债、利润和规模的“铁三角”关系,谁就能率先突出重围。

根据万得金融数据显示,在中国奥园快速发展的这四五年中,其资产负债率呈现连年上升的态势。2018年底的资产负债率达到83.73%,同比增长了5.3个百分点。总负债额也水涨船高,2018年末达到1581.24亿元。

不过,中国奥园在控制净负债率方面,一直表现优异。2016-2018年净负债率为分别为50.7%、51.0%和58.9%。去年净负债率增长近8个百分点,不过连续三年控制在60%以下。

  截至2018年末,奥园总借贷约577.2亿元,总现金约396.2亿元,足够覆盖约237.3亿元的短期借贷。

奥园综合借贷成本为7.4%,同比2017年上升0.2%,融资成本在中型房企中处于中等偏上水平。为进一步延长债务期限,平抑债务结构。

2019年1月,奥园先后成功增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据,发行5亿美元2022年到期8.50%优先票据;2月成功发行2.25亿美元2023年到期7.95%优先票据,超额认购逾8倍,进一步延长债务期限。

财技魔术

通过灵活使用“少数股东权益”这一指标,控制净负债率。

在如此高速发展的同时,却能保守净负债率不超过60%。与同样信奉高周转的同行相比,中国奥园财务指标看起来颇为“完美”,在这背后,中国奥园将“财务魔术”演绎得淋漓尽致。

由于房地产公司的特殊性,国际投行普遍采用净负债率这一指标。净负债率是比较准确反映房地产企业真实偿债能力状况的财务指标。净负债率公式为,净负债率=(有息负债-货币资金)\/(股东权益-永续债)。

翻阅公司财报,截至2018年底,奥园有息负债规模是577亿元,同比增长42.8%;总权益由271亿元增长至307亿元,但其中少数股东权益189亿元,占比高达62%。

这一数字在房企中非常之高,显示出其通过合作开发换取规模增长,但另一方面,根据公告显示,公司销售权益占比又达到85%。

房地产企业的少数股东权益,主要是由于合作开发房产项目设立公司导致的。中国奥园两个数字出现明显的倒挂,分析认为,这其中不排除“明股实债”的可能性。

近年来,房企通过和信托、基金等金融机构签署协议,通过股权方式进行融资,成为业内流行手段。通常会在合同中签订回购及类似协议,约定一定期限后由融资方溢价回购股权或提供其他保障措施,一般用于房地产、基建等行业。

  由于是一种股权投资,所以在借款公司的财务报表中,不会体现为“债务”,因此可以起到优化债务水平的作用。

亦有分析指出,奥园集团和时代中国控股、 新城控股 类似,通过并表少数股东权益增加总权益来降低净负债率。

  根据万得数据显示,新城控股少数股东权益占比40.16%,时代中国控股则是47.51%。而少数股东权益占比超过50%的还有融信、恒大、中国金茂等房企。

  行业专家李定国指出,按照房企负普遍债率80%-90%之间计算,假设房企拥有1000亿元总资产,800亿元负债,即80%的负债率,200亿元的净资产。

“那么1000亿元里面,拿出800亿元,成立10家公司,每一家出资80亿元,控股比例是80%,每一家少数股东权益是20亿元。10家少数股东权益就是200亿元,正好就是少数股东权益占总净资产比例是50%,但是项目控股比例都是80%。”

通过灵活使用“少数股东权益”这一指标,控制净负债率,同时亦能通过股权形式融资输血。可以说,中国奥园将这种财技魔术发挥地淋漓尽致。

中国奥园 万科

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