[房企年报]远洋集团:土储权益比低 工期延误结算滑坡

[房企年报]远洋集团:土储权益比低 工期延误结算滑坡
2019年03月22日 14:31 新浪财经

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  新浪财经讯 2019年3月20日,远洋集团控股有限公司(以下简称“远洋集团”)发布公司2018年年度业绩公告, 尽管实现了销售业绩的快速增长,但一季度地产开发工期延误,使得全年的结算营收及盈利大幅下滑,略显低效的开发建设背后,或许是土地储备低权益比例有所掣肘。

  大面积工期延误  结算收入明显滑坡

  据远洋集团2018年业绩公告披露,公司全年营收414.22亿元,较去年同比下滑9.73%。实现归母净利润35.74亿元,同比更是大幅下滑30.14%。远洋集团目前仍以物业开发销售为主营,全年营收占比86%,公司除物业开发以外的包括物业投资、物业管理、其他房地产相关业务均实现了较为稳定的增速。

  据公告称,因一季度环保停工及部分项目转让收益计入投资收益的缘故,公司全年项目交付数量下降,交付面积同比下降12%至229.3万平方米,平均结算入账均价也有所下降,为15500元/平米(2017年:15900元/平米)。如下图所示,除东北地区以外,其余主要的销售区域均出现结算面积及收入下滑的情况。

  值得注意的是,在公司所开发的几大区域中,受环保因素而停工的区域主要为京津冀地区,其他地区影响相对较小,且京津冀地区1季度常常面临较大的环保压力。因此,大面积工期延误或不仅仅是因为环保因素所致,正如公告中所述,公司出售了部分地产项目并影响了当期营收表现,不过在整体杠杆率并不高的情况下,公司脱手部分项目的原因或只能是因为合作开发的不顺畅。截止去年年底,远洋集团的土地储备权益比例较低,从面积上看,权益比例仅53.81%,全年新增土储的权益比例尽管略有上升,也仅只有55.7%的较低水平,甚至略低于近几年以合作开发而迅速崛起的旭辉集团的权益比例。

  盈利能力明显下滑  投资物业价值收益弥补下滑

  即使不考虑因工期延误的未结算项目,因为相应的开发成本也未计入当期营业成本,仅就已竣工交付结算的营收而言,远洋集团2018年的毛利率较2017的25%也出现了明显下滑,全年毛利率仅20%,与目前已披露全年业绩公告的部分千亿房企相比明显偏低。

  这从公司的拿地均价与销售均价便可知一二,截止去年年底,远洋集团的土地储备平均拿地价格为6900元/平米,而2018年平均销售均价为22900元/平米,土地成本为销售价格的1/3,如若开发效率低或成本控制不到位,毛利率处在20%的低水平则是必然的结果。

  值得注意的是,远洋集团除了毛利率低,净利润率水平也是很一般的,2018年仅11.26%。据公告,远洋集团全年投资物业公平价值收益高达23.61亿元,相比于2017年4.4亿元增加5.36倍。投资物业收益占全年税前利润的21.51%,若除去这一收益,公司全年税前利润将同比大幅下滑24.58%,如若加上全年40%的实际税率,净利润将会更难看。

  尽管如此,公司董事局仍建议以现金派发期末股息为每股0.073港元,全年合计每股股息0.213港元,股利支付率为40%,多年来维持了一个平稳的分红政策。

  全年销售额大增 财务状况稳健

  远洋集团全年物业销售金额首次突破千亿大关,达到1095.1亿元,较2017年同比大增55%。据克而瑞统计,全口径规模位列26位,权益规模位列32位。销售价格由2017年的20200元/平米上涨13%至22900元/平米。

  与2017年四大销售区域划分不同的是,远洋集团2018年将销售区域换分为六大块,分别为大本营京津冀地区,长三角地区,长江中游地区,珠三角地区,成渝地区以及其他地区,全年公司的销售依然以京津冀地区为基础,在全国主要的大都市圈铺开,如下如所示。参考公司的土地储备分布情况,在可见的未来,远洋集团的销售依然会在这几大区域,在过去影响公司拿地、销售、开发、结算的情况未来仍有可能会继续存在,远洋集团需要做好应对准备,投资者也需要注意风险。

  土地方面,截止去年年底,远洋集团土地储备增加19%至约4044万平方米,权益比例仅为53.81%。全年新增59幅土地及2个成熟项目,建筑面积为1018万平方米,权益比例55.7%,平均拿地价格为7100元/平米,拿地价格与销售价格之比与上年接近,公司想要提升整体毛利率依然要提高整体的开发及管理效率,甚至包括权益比例。

  事实上,远洋集团是有条件提升拿地权益比例的,公司整体的融资能力相对较强,全年平均加权融资成本为5.38%,较2017年的5.19%略有上升,但整体仍处在较低水平。整体杠杆率也并不算高,公司2018年净负债率73%,较2017年的62%有所上升、但与2018年上半年的76%相比略有改善。账面货币资金425.71亿元,短期债务154.25亿元,长期负债731.5亿元,债务结构比例也相对合理,短期占比相对较低。

  业内人士表示,在财务保持相对稳健的基础之上,加大权益比例,提升开发建设效率,提升盈利能力,或许是远洋集团未来的突破口。(肖恩/文)

责任编辑:公司观察

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