资本运作迅猛 碧桂园拟分拆旗下多类资产上市
本报记者 张晓玲
实习记者 郑凯婷 香港、深圳报道
平安保险的入股，对老牌房企碧桂园来说，不仅是提供了一笔融资那么简单。
2015年4月，平安保险斥资63亿港元成为碧桂园第二大股东，此后，碧桂园风格大变。8月19日的中期业绩会上，碧桂园首席财务官吴建斌透露，碧桂园马上将在内地、马来西亚发起三笔债务融资，总额约100亿；此外，碧桂园资本运作加快，其旗下的酒店、物业管理、教育产业等资产都将分拆上市。
截至8月19日，在香港上市的碧桂园总市值为657亿港币，若其他资产分拆上市，则碧桂园母公司与其分拆后的资产，将形成超过千亿市值的公司群。
融资成本大降至7%
中报显示，截至今年6月底，碧桂园营业额473.28亿元，按年升23.5%，其中物业销售收入达455亿元，同比增长约23%。核心净利润48.8亿元，同比增长3.6%。
其中，碧桂园调仓一二线的战略已经显效。据碧桂园联席总裁朱荣斌介绍，碧桂园的销售中一二线城市占比已达到50%左右。今年上半年获取的土地项目，按照金额计算，有55.7%投向一二线城市。
7月11日，碧桂园正式成立一线城市事业部，由朱荣斌统领负责。进军一线，意味着对资金和财务更高的要求。今年4月，碧桂园引进平安大约港币63亿元战略投资，并于上半年通过香港市场发起银团贷款9亿美元。
碧桂园总裁莫斌说，一、二线城市和三、四线城市本质是不同的，不能进行高速的资金周转，更多的是长期耕耘，自平安加入后，加上资本市场的支持，可以投入一、二线城市。
“今年上半年，碧桂园融资成本比去年下降14%，获评国内民营住宅开发商最高信用评级。”吴建斌透露，接下来碧桂园会继续发债，董事会已经审议通过三笔债务发行，一笔是国内的公司债、私募，规模在60亿元到80亿元人民币；第二笔是短期融资债，大约是20亿元；还有一笔是在马来西亚发行伊斯兰债，可能有6亿到8亿马币。
针对近期的人民币汇率波动，吴建斌说，公司年初已经看到美元汇率持续上升的趋势，一直在调债务结构。去年年底碧桂园美元与人民币借贷的比例是50：50；到今年6月30日的债务结构是，人民币57%，美元43%，这一结构还要继续调整；此外，碧桂园从去年下半年到今年，已陆续启动了用当地的货币做当地的业务，力求减少汇率波动的影响。
“国内低利率的融资现在才刚刚开始。”吴建斌对21世纪经济报道记者表示，碧桂园现在的加权融资成本是7.07%，利用当前宽松流动性窗口，融资成本有持续下降的空间。他的目标是将碧桂园的平均融资成本降到5%-6%，达到业界领先水平。
超千亿市值“碧桂园系”隐现
平安入股碧桂园，除了在资金和拿地方面的支持，双方还有多个层面、多类资产的合作计划。双方已在营销、社区业务、不动产投资、金融合作等方面迅速合作。
碧桂园与平安正在碧桂园上海嘉定项目推出中国房地产业首款开发众筹产品。这款产品，将资金由消费端引向开发端，并实现了一定程度上用户定制，对碧桂园而言，有助于大幅缩短自有资金回笼的周期。
碧桂园与平安达成协议，在不动产投资方面共同出资三四百亿元，用于投资双方都认可的项目。平安销售团队正在接受碧桂园培训，将为碧桂园新增庞大的物业销售网络。
此外，平安还将向碧桂园提供180亿元授信额度，其中，平安银行给了碧桂园100亿元的额度随时可以用，平安信托、大华基金也给了几十亿元的资金信用。
与此同时，碧桂园也加快了物业资本化、金融化的进程。吴建斌透露，碧桂园教育体系有20多年的历史，目前有34所学校，在校学生有2万多人，碧桂园成立了教育产业工作小组，全面推进上市。希望能赶得上明年的节奏，在A股上市。
碧桂园物业管理公司也有上市安排。碧桂园现有200多个社区，8000多万平方米物业，外接的管理面积是4000万平方米，两者相加是1.2亿平方米。
酒店方面，碧桂园正在找合作伙伴联营管理，或者是卖一部分的股权给国际酒店管理公司，积极推进上市计划。
此外，社区金融、社区服务方面，碧桂园也计划将这些产业打包，在国内A股上市。
莫斌称，未来只要是对经营有价值的、可以分拆的，都会逐步分拆上市。(编辑 骆轶琪)
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