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　　中国证券网讯(记者 王雪青)万达[微博]商业地产启动在港上市路演，万达院线获证监会[微博]发审委审核通过，万达集团的两块核心资产将双双登陆资本市场。按市场估算，万达院线上市后估值或超300亿元，而万达商业地产甚至被多家大型投行给出了3000亿元的估值，如果上述估值实现，王健林的身家将重新超过马云[微博]。

　　近日，万达商业地产披露了“聆讯后资料”，中国证券网记者仔细查阅后发现，该资料新增披露了不少9月份“申请版本”中没有的信息，包括三季度新增合约销售、剥离三家盈利能力弱的子公司，入股与腾讯百度[微博]的O2O电商合营公司等。

　　三季度取得合约销售404亿元

　　万达商业地产“聆讯后资料”披露，截至2014年9月30日止三个月，公司取得合约销售总金额人民币404亿元。此前9月份的预披露显示，公司2011年至2013年的营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元，净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元；2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元。

　　同时，公司对2014年全年业绩预测也有所提高。公司在“聆讯后资料”中预计，2014年实现净利润由不少于199.93亿元增至不少于240.27亿元，核心净利润(不包括公允价值收益)由不少于132.35亿元增至不少于143.02亿元。

　　万达商业地产近年来的快速扩张是众所周知的。2011年，万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿(主要来自物业销售)。2012年经营活动产生的现金流大幅降至115亿；2013年进一步降到68亿；2014年上半年则为负89.5亿，公司称经营现金流为负主要系增加土地收购及开发成本上升所致。公司坦言：“经营活动的负现金流净额状况可能削弱我们作出必要资本开支的能力，限制我们营运灵活性以及对我们扩张业务及提高流动性的能力造成不利影响。”

　　那么，公司的资金链是否非常紧张？财报显示，万达商业地产2014年的资产负债率为51.6%，远低于目前上市房企63%左右的资产负债率。业内人士表示：“这主要是因为万达物业的预售及销售所获资金，可以达到开发投资物业及酒店所预期的现金需求水平。”此外，公司的现金及现金等价物从2011年至2014年上半年一直保持上升状态。2011年底至2013年底的现金及现金等价物分别为440.48亿元、485.85亿元、695.25亿元，截至2014年6月底为747.61亿元。

　　值得注意的是，截至2014年10月31日，万达商业地产拥有独立银行授信额度1441.91亿元人民币，其中已动用803.68亿元，而638.23亿元尚未动用。

　　H股分羹O2O电商梦

　　万达集团联合腾讯、百度新成立的O2O电商公司，原来也由万达商业地产持股35%，无疑为上市公司增加了看点和想象力。

　　今年8月23日，万达集团(控股股东)与腾讯、百度订立了电子商务合作协议，拟共同出资在香港注册成立一家电子商务公司(下称“O2O电商公司”)，该公司计划总投资为人民币50亿元，由万达集团持有70%股权，百度、腾讯各持15%股权，致力于打造全球最大的O2O电商公司。根据协议，该公司将整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务及服务，包括搜索引擎、即时通讯工具及服务、网上地图与网上销售及分销功能，同时整合万达集团及其关联公司从事的网下业务及服务，包括万达集团在H股公司万达商业地产经营的百货公司、电影院及卡拉OK厅以及万达商业地产的酒店业务。

　　“未来，万达将通过打造O2O平台实现线下线上融合发展，这也是万达未来的一大看点。”分析人士认为。公司则在招股书中表示：我们的商业投资物业为实体店及线下业务提供的黄金地段及上述O2O电子商务平台将形成互补，令人们的消费更加便利；同时，我们也能够利用对消费者行为的了解及收集深入的客户信息，为我们的业务经营持续优化及经营效率提高建立基础。

　　在9月份的预披露中，尚未提到这家电商公司与万达商业地产是否有股权关系。而在12月7日的招股书中已经明确，万达商业地产持有该电商公司35%股权，将直接分享其未来收益。招股书显示，为了入股电商公司，万达商业地产已与王健林全资持有的Wanda Investment Holding Co. Limited(简称“Wanda Investment”)成立了Wanda Information Technology Co. Ltd。(简称“Wanda Information”)，用以持有电商公司的70%股权。原本，Wanda Information由Wanda Investment持股60%，万达商业地产的全资子公司万达商业地产(香港)有限公司持股40%。但是在今年11月10日，Wanda Investment 把所持Wanda Information的10%股权转让给万达商业地产(香港)有限公司，双方持股变为五五开。也就是说，目前万达商业地产持有该电商公司35%股权。

　　据披露，目前该电商公司尚未成立，万达商业地产也未进行投资。上市公司预计，2017年前对拟成立的电商公司的投资不超过人民币17.5亿元。

　　剥离三个盈利薄弱项目

　　记者还在“聆讯后资料集”中发现，此次上市资料与9月份第一次披露资料相比，万达商业地产已于今年10月把西双版纳国际旅游度假区开发有限公司、青岛万达游艇产业投资有限公司及大连金石文化旅游投资有限公司的全部股权出售给母公司万达集团。

　　据披露，上述三公司运营的西双版纳项目、青岛游艇产业园以及大连金石国际度假区项目股权均为万达商业地产今年1月份刚刚从万达集团接手，并被装入上市资产包，而目前又被抽离。通过此次出售，万达回笼资金41.35亿元。

　　资料显示，西双版纳等三个项目总土地面积493万平方米，建面889万平方米，其中已经竣工的建面仅为四分之一。万达在资料集中表示，这些项目内“若干幅地块因分区调整以及若干不完整的初步土地开发工程具有不确定性”。

　　“为什么要卖出去呢？我个人觉得，是因为旅游地产的培育期实在太长了，剥离给集团之后，万达商业地产的账面可以赚一笔，比放在上市公司培育要好，资产上会更好看。”一位接近万达的业内人士猜测。

　　王健林有望夺回内地首富

　　12月8日，万达商业地产正式启动在港上市路演，同时首次向投资者公开其IPO详情。根据万达商业地产给投资者的招股资料，万达商业地产将向全球公开发售6亿新股，其最终招股价指导区间为每股41.80至49.60港元(折算5.39至6.40美元)，募资规模最高38.36亿美元。

　　虽然上市集资额较市场预期有所不同，但是有包括瑞信、中金香港、汇丰、中银以及花旗等多家投行对万达商业地产给出了3000亿元人民币的估值。那么，王健林的持股市值将是多少呢？资料显示，上市前，王健林直接、间接持有万达商业地产58%股份；上市后，将被稀释到51.3%左右。如果万达商业地产的估值真能达到3000亿元，王健林的持股市值将达到1539亿元。而在万达院线的股东结构中，万达投资持有3.4亿股，占公司发行前5亿股总股本的68%。按照万达院线发行新股3000万股，万达投资最高转让3000万股计算，上市后万达投资的持股比例最低将下降为58.39%。王健林通过大连合兴投资、万达集团和文化产业集团间接控股万达投资。其中，大连合兴投资由王健林持股98%，王思聪持股2%；大连合兴直接持有万达集团99.76%股权；王健林还直接持有万达集团0.24%股权；文化产业集团由万达集团持股100%。如此算来，如果未来万达院线市值达到300亿元，王健林的持股身家，约为175亿元。即王健林在A股、H股的持股市值合计将达到1714亿元。

　　按照阿里巴巴[微博]12月8日收盘价105.07美元计算，马云1.87亿股的持股市值为196亿美元，合计1212亿元人民币。也就是说，凭借未来两地上市公司，王健林的身家或许将重超马云，夺回内地首富的头衔。

　　值得一提的是，在此次万达商业地产上市前，去年，万达集团旗下于BVI成立的万达商业地产海外有限公司的一个动作是，买下了在港交所上市的恒力商业地产这个“壳”，更名为万达商业地产(0169.HK)。今年8月，再次更名为万达酒店发展有限公司(下称“万达酒店”)，定位转为万达自有品牌酒店在海外投资和运营的平台。

　　“现在万达酒店是这次上市的万达商业地产的子公司，其定位是万达海外酒店的投资和开发平台，它的所有业务都是包含在万达商业地产下面。”万达商业地产董事会秘书刘朝晖表示。

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