首创置业董事长刘晓光

　　首创置业董事长刘晓光：搭建房企复合型融资平台

　　新浪财经讯 2009年11月5日上午消息 首创置业上午取得建行100亿综合授信，此前该公司已成功发行公司债，并递交了回归A股市场申请。首创置业董事长刘晓光对新浪财经表示该公司力图建成复合型融资平台。解读国企开发房地产现象时，他认为此举对行业发展有利。

　　今日首创置业与中国建设银行达成长期战略合作关系，并取得100亿元综合授信。首创置业董事长刘晓光对新浪财经表示，贷得资金将用在资金结算网络搭建、按揭及房地产开发贷款、工程造价咨询、投资银行等方面。

　　此前，首创置业在资本市场的各种大动作不断，先是成功发行公司债，紧接着递交了回归A股市场申请。刘晓光表示首创置业致力于建立一个包括股权、债权、银行信贷、信托及房地产基金等在内的多种渠道的复合型融资平台，从而实现业务发展与资本运作良性互动。此后，首创置业的资本运作中将坚持股权融资为主流，同时还发展信托房地产基金，并进行产权或项目的并购。

　　就房地产行业的一些热点事件发表观点时，刘晓光对新浪财经表示，房企想要有更大空间，上市是必由之路；开发商倒土地现象，只是小企业行为，不是主流；“地王”现象即使暂时对周边的房地产市场价格会形成一定的拉动作用，也不会从根本上影响整体市场的走势；国企开发房地产，地产行业将形成高起点的大格局，对行业发展有利。

　　以下为访谈实录：

　　首创置业希望搭建复合型融资平台

　　问：今天首创置业与建行达成长期战略合作关系，并取得100亿元综合授信，这些钱将投向哪里？

　　刘晓光：贷得资金将用在资金结算网络搭建、按揭及房地产开发贷款、工程造价咨询、投资银行等方面。

　　问：我们注意到最近首创置业在资本市场的各种大动作不断，先是成功发行公司债，紧接着申请回归A股，再是和建行的100亿综合授信合作，这么频繁的资本运营动作背后，首创置业有什么意图？

　　刘晓光：2009年9月24日，公司成功发行10亿元5年期公司债，今天与建行达成长期战略合作关系，并取得100亿元综合授信，同时，公司A股发行申请也已被证监会正式受理。

　　首创置业一系列资本运作的目的是将地产开发业务与资本市场实现对接，提高资金使用效率，加快资产周转，为企业的快速发展提供长期稳定的资金支持，并分散经营风险，从而实现资本运作与业务发展的良性互动。

　　问：目前来看，尽管首创置业融资渠道已经很多，但首创置业仍然在增加资本的力度，在首创置业看来，这需要达到什么样的程度？

　　刘晓光：房地产企业发展的两大要素是资金和土地。谁掌握了这两项，就掌握了市场份额。经过去年的大调整后，未来对房地产企业的资金实力要求越来越高。房地产市场资源集中度开始提高，房企必须向规模化发展。这样的背景下，企业要发展就必须有长期稳定的资金来源。

　　首创置业致力于建立一个包括股权、债权、银行信贷、信托及房地产基金等在内的多种渠道的复合型融资平台，从而实现业务发展与资本运作良性互动。

　　问：后面在资本市场的运作方面，你们有什么构想？还会有什么动作？

　　刘晓光：具体的项目不能透露，但可以谈一谈方向。股权融资是主流，另外还有信托房地产基金；同时，还会进行产权或项目的并购。

　　刘晓光：恒大港股挂牌上市是好事

　　问：首创置业重回A股的申请已经递交上去，您认为现阶段是IPO的最佳时期吗？何时能上市？

　　刘晓光：企业IPO取决于企业的需要和资本市场的态势，要想找到两者吻合的高点并不容易。证监会已经正式受理了首创置业的发行申请，目前处于静默期，具体情况不便透露，请谅解。

　　问：近期恒大、龙湖等都启动了在港IPO，恒大今日开始挂牌，更多的企业也都在排队，您认为这背后潜藏着企业怎样的冲动？

　　刘晓光：七八家房企近期扎堆上市，一是IPO放行；二是楼市继续向好；三是只有上市，才真正能实现企业升级。房企想要有更大空间，上市是必由之路。

　　今年以来，大型上市公司在融资圈地中优势凸显，这对房地产企业的资金实力要求越来越高。这刺激了那些未上市的房企加快上市进程。经过去年的大调整后，房地产市场资源集中度开始提高，房企必须向规模化发展。这样的背景下，企业要发展就必须拿地，而且要成规模地拿，这造成了资金渴求，显然上市是解决资金问题的主要渠道之一。

　　问：今天恒大挂牌上市，发行价3.5港元/股，对于这个价格你怎么看？

　　刘晓光：没办法，市场说了算！在这个时间点上，能够上市就是赢得了发展的机遇，能够让资金更多，产品做得更好，获得更多投资者关注，是好事。

　　首创置业将走低成本扩充土地资源之路

　　问：首创置业已经突破百亿销售规模，能否介绍下首创置业下一步的发展策略？

　　刘晓光：对内，不断完善管控体系，追求管理创新，持续提高综合开发能力，不仅开发住宅，还要开发写字楼、酒店等；对外，加强与母公司首创集团的协同，凭借综合营运优势，紧紧抓住中国城市化发展的两个方向，在一线城市核心地段和城市交通发展沿线，低成本扩充土地资源，不断强化城市高端综合体和城市新兴综合体的综合运营优势。

　　问：首创置业一直以京津地区为重点布局，而北京是业务的根基，随着在北京土地储备的减少以及北京项目的逐渐出售，是否会对公司的业绩造成压力？

　　刘晓光：一直到2011年，首创置业在北京地区的土地储备仍然可以为母公司贡献50%以上的收入与利润。今后，首创置业将抓住京津一体化建设进程，首选京津地区，通过加强与母公司在基础设施业务的协同，凭借综合营运优势，低成本扩充土地资源。

　　相信你已经看到消息，10月30日，首创置业与天津市武清区政府签订京津高速公路高村乡290万平方米土地开发整理协议。京津高速公路由首创集团投资开发，高村乡地块位于京津主轴之上，为联系京津的主要枢纽，地块周边路网发达，可便捷辐射京津两地。

　　公司成功取得天津武清区高村乡土地开发整理权，是加强与母公司在基础设施业务协同互动、低成本扩充土地资源的成功案例。同时，也是坚持综合营运，沿城市现代交通发展方向，挖掘城市潜力区域，打造城市新兴综合体发展战略的实质性举措。

　　我们将把这块地综合开发成一个现代化的低密度人文小镇，考虑生态、养老和休闲商务的需求。

　　首创置业下一步继续坚持全国布局

　　问：今后在土地储备和区域布局方面有什么新的考虑？

　　刘晓光： 下一步，首创置业不刻意追求核心城市成熟地段的“地王”，更希望通过与母公司协同、凭借综合营运优势，低成本扩充土地资源。紧紧抓住中国城市化发展的方向，在一线城市核心地段和城市现代交通发展方向沿线寻求土地综合开发机会，不断强化公司在城市高端综合体和城市新兴综合体项目的开发优势。

　　问：未来具体的开发方向是什么？

　　刘晓光：首创集团开发的高速路、水厂、地铁、污水处理厂项目所处城市的衍生资源，我们都会尽量争取。过往我们的项目主要集中在京津地区、中西南地区和无锡，后面我们会在一些核心城市核心带、交通干线以及创新产业带的地产综合开发，我们都会关注。

　　开发商倒土地现象不是主流

　　问：目前首创置业的土地储备有多少？

　　刘晓光：目前首创有662万平方米未售面积，够4-5年开发，如果市场好，开发速度快的话，够3-4年开发。

　　问：首创置业近期发行了公司债，又即将得到建行的巨额资金支持，这是不是容易被理解为公司也陷入“融资—拿地—再融资”的老套路中？

　　刘晓光：首创置业已经在“地产+金融”方面形成了核心竞争优势。资金和土地是房地产企业发展的两大要素，未来对房地产企业的资金实力要求越来越高。房地产市场资源集中度开始提高，房企必须向规模化发展。首创置业力争通过运营模式的创新，成为中国“最具价值的地产综合营运商”。

　　问：潘石屹最近抛出了一个观点：中国三分之一开发商只倒土地从不盖房。对此有何评论？

　　刘晓光：说这样的话，应该有数据支持才行！出现这样的现象，有两种原因，正常的投资组合，这样的操作无可厚非；另一种，就是没实力的小企业拿地卖地挣差价，不是主流。

　　问：今年的地王屡屡被国资背景的房地产企业拿下，它们的能量超出了市场的想象，你觉得这对房地产开发市场是促进还是阻碍？

　　刘晓光：单从企业来看， 获取“地王”的企业，不论是国企还是民企，均具有丰富的开发经验和合理的决策体系，不会放任市场泡沫和风险损害企业的经济利益。因此，获取地王既是他们按照自己的企业特点和产品体系理性思考的结果，也是市场细分的必然。

　　不是所有的企业都愿意采用高溢价的方式在公开市场拍地，这也决定了“地王”不是土地市场的主流，土地市场没有脱离整个地产市场的发展大势。

　　“地王”本身就是城市内部出让的最优质土地，而这些项目面对的是小众市场，即使暂时对周边的市场价格会形成一定的拉动作用，也不会从根本上影响整体市场的走势。

　　刘晓光：国企开发房地产对行业发展有利

　　问：有评论称，房地产市场未来将是国资房地产企业的天下，这个趋势是否在形成？

　　刘晓光：目前房地产上这种“国进民退”现象，是利用市场化手段进行政策动态微调的一种形式，是政府调控楼市的重要手段。“国进民退”后，国企可以根据政府的意图来规划地块，适度进行市场化调节，建立大型居住社区，建城市和居民真正需要的产品，央企背后集团的资金支持，可以成为央企大手笔拿地的资本，也能在将来转化为更为灵活的价格策略，“高房价”或许可以得到缓解。

　　对于将来市场竞争态势会发生第二次的分工调整。将来，国有企业可能会更多渗入到二级开发市场中去，由原来一级土地市场进入二级开发市场，作为民营企业在资源、资金上都难以相比，民营企业要发展，必须寻找差异化的路子，如退居二线城市、开发差异化产品等。

　　问：据记者观察，今年陆续有ST企业被当地国资背景的地产公司借壳，您认为这些变化会对市场格局带来改变吗？

　　刘晓光：借壳上市和IPO都是资本运作，股权融资的一种手段，其本身不会对市场产生大的影响。对股民、国企本身以及房地产行业发展都是好事情。

　　ST企业被国资地产公司借壳是地方产业结构调整，优化资源配置的表现；国资背景地产企业通过借壳上市，可以规范企业治理结构，实现国企的多元化发展；同时，进一步提高房地产行业的市场化水平，地产行业将形成高起点的大格局。

　　刘晓光：明年房地产市场需求和供给态势不会变

　　问：有观点认为，现在进入了房地产行业的调整期，你怎么看？对于明年房地产行业的发展，你有何预期？

　　刘晓光：明年此时的增长速度肯定会比今年下降，因为今年的基数大。但我认为明年的市场需求和供给的态势不会变。(华艳 发自北京)

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