王永强、李乐

　　高价拿地 股市圈钱 房价推高

　　如果在2009年底回眸这一年的房地产业，或许人们更容易理解此前频繁诞生的“地王”热。

　　来自业内的声音称，如今的不少上市房企都传出了“证监会年底将再审批一批房企增发”的消息，尽管2008年中国证监会已然出台“增发所获款项不能用于购地”相关规定，但拥有足够的土地储备，却是房企增发融资最合理的解释——拿到了土地，总要开发——这便构成了增发所获资金的用途。更微妙的是，照此逻辑，土地越多，增发的额度也就可以越大。

　　金地、保利、万科的相继增发，或许还远未到故事的高潮。

　　增发或潮涌

　　“从和我接触的几家房地产上市公司的情况看，他们都有初步的打算，在年底情况可能的情况下，来一轮增发。”9月16日晚，一证券界的权威人士向记者透露，不过，他表示不便透露这些公司的具体名称。在记者的追问下，他也只是表示“就是近期在土地市场上比较活跃的一些公司”。

　　2009年6月以来，东部中心城市土地市场骤然升温。方兴、中信、中海、保利、万科、金地等一线房企相继加入土地市场的争夺，从而直接导致了北京、上海、杭州等城市的地价最高纪录被“轻松刷新”：2009年9月，在方兴以40亿元刷新北京地价纪录后两个月，中海地产更令人窒息地以70亿元高价拍下上海长丰地块。

　　与此同时，保利、中信、万科等企业亦不示弱，万科甚至在北京市房山区豪掷22亿元拿下该区长阳镇起步区1号地。中国土地研究院一项不完全的内部统计显示，2009年4月至8月，东部一线城市土地市场的投资额已然超过500亿元。

　　前述证券界权威人士告诉《中国经营报》记者，不少地产上市房企认为近期证监会对增发的控制相对较松，而到2009年年底时，可能会集中批准一些优质地产上市公司的增发。“这还只是初步的设想，对于业绩比较好的几家，偏向于采用定向的方式比较大，但都还只是设想。”他向记者强调。

　　不只内地如此。香港京华一山分析师尤浩然告诉记者，在港上市的内地房企再融资的需求也颇为迫切。“香港的再融资是备案制，只要有人买就没有问题。”不过，他同样拒绝透露具体的公司名称，仍指称是“土地市场上较为活跃的公司”。

　　“筹码”的价值

　　如果抛开地价高房价就高的简单逻辑，房企们一掷千金所抢下的“地王”们，更像是一块块筹码：没有足够的土地储备，似乎就没有足够有说服力的“增发理由”。

　　“此前，监管层出台了一系列的规定，对房地产上市公司增发所获资金的用途进行了限制，要求增发募集资金不能用于购置土地，而只能用于企业的日常开发业务。”前述证券界权威人士告诉记者，所以，在这种制度之下，有关土地储备和增发之间的逻辑就逐渐清晰起来。

　　按照这样的逻辑，土地储备越多，所需开工的面积就越大，需要的资金量也就越大，而监管层的规定在于增发所募集的资金主要用于企业的开发业务，显然，按照这样的制度框架下，高水平的土地储备就有足够的理由增发，以获取这些土地储备的开发资金。

　　“当然，这有一个前提，就是市场大势回暖的趋势不变，而且预期当中会越来越好。”中信证券分析师王德勇分析认为，在这样的大势之下，越多的土地就意味着未来越多的销售额，以及更好的业绩。

　　2009年上半年，房地产市场迅速回暖，万科、保利、金地等上市企业销售额增长10%~20%左右，这些销售回款直接改变了公司的预期，将更多的资金投入到土地市场，尽管万科无论是王石还是郁亮，都一再强调“万科不拿地王”，但万科在土地市场上出手，无疑比“拐点”后的寒冬时期“大方”了许多。

　　也正是在这样的背景下，保利和金地率先完成了增发，市场反响也不错，于是万科百亿元量级的增发随之出炉。

　　“目前有增发心思的几家房企，土地储备的总量水平都比较高。”前述证券界权威人士认为，这与2006年~2007年地产上市公司的心态比较类似，“主要是预期市场的走向仍会向上。”

　　唯一的“变数”

　　“如果到年底之前，回暖的势头发生转向性的调整，即便我们原来想过增发，但到时恐怕也需要进行调整，甚至推迟。”一位地产上市公司的财务总监私下告诉记者，“定向增发，大股东能得多少利还不知道；但如果不定向，市场、机构来不来买，也是大问题。”

　　实际上，房企们始终担心的就是2009年下半年市场成交大势发生逆转。尽管2009年上半年全国大中城市楼市成交迅速回暖，价量齐涨，但是，8月份以来，虽然全国70大中城市房价仍然环比平均上涨1%，但北京、上海等城市楼市的成交量却开始骤降，“价涨量跌”状态的出现，让业界担心2008年的“调整”重来。

　　“调整就是房价高得连刚性需求都被抑制了。打个比方说，就是要结婚的，因为无力承担高房价而推迟结婚了，这样的情况越来越多，刚性需求都被抑制，调整也就要开始了。”香港上市公司远洋地产行政总裁李明表示，作为房地产商，此前楼市价格的涨速和幅度堪忧，而成交量的下跌证明这种担忧似乎并不遥远。

　　声音VOICE

　　知名经济学家张五常：

　　楼价上升主要因为地价上升。人口密度、经济情况、土地供应等因素皆老生常谈，而远为复杂的是政府的土地政策会有决定性的影响……香港选走高地价路线，有他们的原因，是玩火游戏，这里不评。中国大陆与香港的是两回事，不应该搞高地价政策。

　　国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌：

　　要防止在投资中“国进民退”现象加重。现在房地产市场上炒作“地王”的多半是国有企业。

　　鼓励民间资本投资工业、市政设施等实体经济，是鼓励老百姓在中国经济持续高增长的过程中，得到更多的资本收入意义上的财产收益，而不是鼓励老百姓得到更多的从房地产市场等虚拟资产市场意义上的财产收入。国外很多事实表明，那些把房地产市场作为消费市场而不是资产市场的国家，它的经济增长就不容易出现泡沫，如德国和新加坡。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生：

　　长沙这种二线城市诞生“中国地王”，表明中国地产寡头经济已经垄断经营，中国二线城市追赶一线城市高房价的步伐已经开始。类似长沙新河三角洲这样的项目，房地产开发商举牌拿地的时候是亏本的，但是拿着地耗上一两年，账面开始趋平，到了第三年或者第四年，开发商就开始大赚。这三年实际上就是一个炒作和升值的过程，这在全国已经形成一种态势。

　　中国社会科学院世界经济与政治研究所所长助理何帆：

　　一个房地产只涨不跌的神话，很可能会在不久的将来破灭。美国的房价会下跌，英国的房价会下跌，香港的房价会下跌，东京的房价会下跌，为什么中国的房价就不会下跌呢？今天的房价涨得越疯狂，明天下跌的时候，跌得就越痛。

　　华远集团总裁任志强：

　　看到北京平均房价，最高的房价就是潘石屹的。北京平均房价相当一部分是潘石屹卖房子卖得贵把房价抬高的。

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