王芳洁

　　“用明天的钱，赚后天的钱”，开发商利用财务杠杆，撬动高额利润的时代已经一去不返。与此同时，多家房地产公司的高负债正受到评级机构及投资人的质疑。

　　首创置业公司总裁兼执行董事唐军表示，争取在年内将净负债率降低至80%。公司同时表示，希望短期负债占总负债的比例从2007年的40%大幅下降至18%。

　　由于房地产行业不景气，短期负债往往成为投资人考量一家房地产企业当下抗风险能力的重要指标，很多公司都采取了发新债偿旧债的办法。首创置业尽管强调了要降低整个资产负债率，但亦没有排斥新发债券的方式。日前，其表示已获证监会批准在内地发行不超过18亿元的债券，成为第一家在内地发债的H股公司，相关债券有望在今年上半年成功发行。

　　当然，首创置业表示，在内地发债的主要原因是回A计划受阻。盛传了几年之久的首创置业回A计划，在遭遇2008年的资本市场低迷后，被搁置下来。在内地发债，不失为另外一种公司打通内地融资渠道的方式。

　　此外，首创置业的业绩公告还显示，在整个2008年，集团营业额约为人民币51.67亿元，比上年度上升约6%。毛利为人民币16.6亿元，增长11%。然而，由于年内确认收入的项目均为合作开发项目，少数股东应占溢利有所增加，因此权益持有人应占溢利反而下降了27%，仅为3.83亿元左右。

　　值得注意的是，虽然2008年首创置业的业绩相对比较平稳，但是集团签约销售情况却大不如前。相关公告显示，年内集团售楼签约面积约达34万平方米，比去年同期下降53.1%；实现签约销售收入约为人民币37.4亿元，比去年同期减少53.2%。

　　首创置业方面分析认为，对2008年集团销售产生负面影响的主要因素有两个，第一当然是市场整体环境不好，导致了销售不畅；另外集团在西部市场亦有开发项目，“5·12”大地震导致了上半年项目销量明显下滑。

　　销售不畅令首创置业存货大量增加，根据其报表显示，2008年首创落成的项目总建筑面积达到了98.84万平方米，但是去年全年其签约的销售面积仅仅是34万平方米，即便不包括之前的存货量，目前首创手上的存货已经达到64万平方米。

　　另外，在地产高峰期时，首创置业亦不可避免的采取了全国快速扩张的策略，截至目前，公司尚有未售楼面面积712万平方米，从未售楼面面积区域分布看，北京占9%、天津占21%、沈阳占18%、成都占17%、重庆占11%、西安占19%及无锡占5%。从土地用途来看，则有87%为住宅用地、11%为商业用地、1%为写字楼用地，1%为酒店用地。

　　唐军介绍，集团未来会以“力压存货、现金为王、量入为出、以销定产”为营销策略。尽管认为行业调整仍将继续，首创置业对今年的销售仍寄予厚望。唐表示，今年公司将力求实现60个亿的销售额。

　　比照去年首创置业的签约销售收入，在淡市下，求销售额翻番显然是一个很高的目标。当然，近期突然涌现的成交放量似乎又使达到这个目标多了一点希望。最新消息显示，首创置业前两个月销售金额超过5个亿，比去年同期增长92%。

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