中铁建谨慎IPO 加速土储消化

　　本报记者　贾海峰　

　　1月23日，中国铁建A股首发获得中国证监会发审委通过。

　　北京复兴路40号院中铁建大院，在公司临时办公的南配楼一层进门大厅显著位置，摆着2007年11月新成立时制作的“中国铁建股份有限公司”的铜牌。中国铁建一位部门负责人说，这块铜牌之所以没有挂起来，是因为它很快就要挂在中国铁建在西长安街延长线边上新建的3万平方米的中铁建新办公大楼。

　　20倍定价

　　中国铁建与中国中铁(601390。SH)同属铁路系统大型国企。中国中铁在世界500强中排名342位；中国铁建排名485名。从整体实力上看，中国中铁稍胜一筹。

　　中国铁建提前公布的招股说明书表明，此次拟在A股市场发行28亿股，募集资金158.7亿元，以此计算，则中国铁建每股定价约为5.67元。由于近日沪市大盘连续下跌，市场对于中国铁建定价持谨慎态度。

　　联合证券等证券商的分析师曾认为，中国铁建规模和盈利能力都略差于中国中铁，只给出了15-18倍的市盈率，预计定价在4-5元之间。

　　“找我们认购股票的机构投资者踏破了门，”中国铁建一位高管对记者说，1月20日之前，中国铁建完成了对香港和境外投资者的推荐活动，认购倍数大大超过了预期。中国铁建准备在1月20日之后开展针对国内投资者的推荐活动，但目前国内券商等机构已经开始踊跃认购。

　　有消息说，中国铁建极有可能定价在6元。

　　中国铁建2007年预计盈利为31.5亿元，摊薄后折合每股盈利为0.29元，定价6元，相当于中国铁建发行价市盈率在20倍左右。

　　而中国中铁上市发行价为4.8元，市盈率为30倍。而且从财务资料上来看，中国铁建利润增长率要高于中国中铁。中国铁建2006年全年净利润为14.97亿元，而2007年1-11月份净利润就达到28.48亿元。

　　对于净利润的高速增长，上述中国铁建高管解释说，第一是因为中国铁建基础设施建设领域业务发展迅速。最近揭晓的京沪高铁土建工程招标中，中国铁建独中337.4亿元，拿下工程总额40%。第二是因为刚刚开展的房地产业务为集团带来了丰厚的盈利，以中国铁建下属房地产开发公司所开发的北京西二环官园桥项目为例，该项目开盘初期售价仅1万元／平方米，如今已经涨到了3万元／平方米。

　　在此优势条件下，中国铁建为何仍采取低于中国中铁一半的市盈率发行股价？

　　“主要出于谨慎考虑，”上述中国铁建的高管说。

　　而从中国铁建上市募集资金投向上也表明了其与中国中铁完全不同的战略方向。中国中铁A股上市募集120亿元当中就有20亿元投向房地产，集团本部也成立了中铁置业集团，意欲实现集团业务转型，计划5年内将房地产业务规模做到225亿元。

　　中国铁建在上市后仍坚持基础建设主业方向，将募集资金中100亿元全部投向购置设备和铁路建设，仅向房地产业务中长沙项目投资4亿元，投资比例不及其A股募集资金量的2.6%。

　　不断增长的土地储备

　　尽管对待房地产业务上，中国铁建处处显出谨慎，但其也认识到，房地产业务利润率远比基础设施建设高。而且随着基础设施建设领域竞争激烈，扩大房地产业务份额也势在必行。

　　记者了解到，与中国中铁集团相似，中国铁建2007年初也成立了中铁房地产集团，目前该公司在开发有“长沙山语城”和“北京官园桥西派国际公寓”两个项目，开发面积达100万平方米。

　　除了中铁房地产集团业务外，中国铁建集团目前共有处于不同开发阶段的房地产项目土地面积228万平方米，规划建筑面积540万平方米，待销售面积491万平方米。

　　但这只是中国铁建土地储备“家底”的一小部分。本次中国铁建上市资产中土地储备起了很大作用。列入土地评估范围总面积共1629万平方米，评估价格87.5亿元。

　　上述中国铁建高管介绍说，由于中国铁建集团前身是铁道兵，所拥有土地权属还属于“军用地”。2007年，国土资源部专门就中国铁建土地“军转民”问题进行了协调，最终获得划拨的土地349块，土地面积985万平方米，其他以出让方式获得。中国铁建现有的房地产项目开发投资规模庞大，仅招股说明书上列出的10余个房地产项目投资来说，规模已经达到100亿元以上，仅“贵州山语城”一个项目投资就在10亿元以上。

　　由于中国铁建规模庞大，目前还只是在北京等地的土地权属得到确认，在一些二线城市的土地权属还处于继续确认中，估计中国铁建的土地储备将陆续增加。

　　这些庞大的土地储备分散于中国铁建各下属子公司中，资源整合存在一定难度。中铁房地产开发公司成立至今主要任务仍是新拓展项目，在整合内部资源上还未有明显动作。

　　虽然中国铁建目前在北京等一线城市有开发项目，但其业务拓展目标却是二线城市。

　　“以二线城市为中心，拓展三线城市，尽最大可能降低行业风险，这也反映出了中国铁建对待房地产业务的谨慎态度。”上述中国铁建高管说。中铁房地产公司自2007年4月成立以来，已先后在沈阳等二线城市拿下了五六块土地，合计土地面积50万平方米以上。