新年首家房企袖珍IPO 合肥城建登陆中小板

　　本报记者　敖虹　

　　合肥城建(002208)，这家业内并不知名的公司抢到了2008年房企IPO的第一单，成功登陆深圳中小企业板。

　　1月16日，合肥城建发布公告称，首次发行2670万股A股，发行价15.60元／股，此发行价对应发行后总股本的市盈率为26.55倍，融资4.17亿元。合肥城建发行股份和融资数量，均可谓是一次袖珍版IPO。

　　1月17日，合肥城建网上发行申购。

　　合肥城建融资规模超过此前3亿元的预期。“超过预期的募集资金将用于补充公司流动资金。合肥城建未来两年将深度拓展合肥市场，进一步在安徽省内其他经济发展速度快、购买力强的二、三线重点城市选点布局，为公司走向全国做好准备，力争到2009年底使公司资产总额达15亿元，净资产达8亿元，实现年销售收入8亿元，土地储备量达1200亩。”总经理王晓毅在网上路演表示。

　　合肥城建的上市，给了房地产界一个小小的惊喜，房地产资本融资似乎有所松动。但对于门外排队上市的企业和申请再融资的上市公司来说，监管层的门缝开得还不够大。

　　二次上市终成行

　　合肥城建此次在深交所中小板顺利上市，也是去年8月荣盛发展(002146)上市后首家在A股招股的房地产公司。不过，合肥城建的上市之路也并非一路坦途。

　　王晓毅首次透露，公司近8年来一直致力于企业上市工作，早在2004年就曾申请过一次上市，但未能过会，现在是第二次申请。他认为，企业最终过会的原因主要是多年来公司规范化运作，业绩较为良好，亦是区域性的龙头企业。

　　相比之前已经上市房企的募集资金规模，合肥城建的数额算是袖珍版。而较小的募集资金规模也被认为是合肥城建得以“过关”的最有利因素。中投证券分析师李少明认为，中小板上市门槛低、定价高、流动小，对于一些优质的房企在中小板放行在情理之中。

　　“合肥城建顺利上市另一重要因素，在于其控股股东为合肥市国资委。”重庆东金证券分析师李纲说。

　　国盛证券认为，该公司股票合理估值为每股22.62元。国都证券则建议询价区间为15.00￣18.00元，二级市场合理估值区间则为19.75￣23.7元。

　　根据合肥城建公布的数据，2006年其每股收益为0.84元，净资产收益率为19.72%。与沪深两地同类上市公司相比，盈利指标排在前列。但2007年1到9月，每股收益降到了0.34元，净资产收益率也降到11.25%。

　　合肥城建副总经理兼董事会秘书张金生对此解释称，2007年1到9月每股收益下降与房地产企业的开发建设周期相关，但公司在年底有房屋收入的确认，绿阳苑项目在2007年底交付使用，届时公司净利润和每股收益会有所改善。

　　国盛证券预测合肥城建2007年、2008年和2009年的每股收益分别为0.7478元、0.9048元和1.1944元。国都证券的预测则分别为0.69元、0.79元、1.30元。

　　虽然成功上市，但截至招股意向书签署日为止，合肥城建拥有土地储备规划建筑面积仅约129.48万平方米。

　　合肥城建董事长燕永义在回答本报记者的问询时称，除了扩大土地储备，未来公司还将完善产品线，加大中小户型、功能齐全、性价比高普通住宅的研究和开发力度，并适度开发综合商务楼、住宅小区配套商业地产等，使公司的产品线适度扩张、业务形态更加丰富。

　　此外，根据合肥城建的财务数据测算，目前其负债率达到79.15%，这对房地产公司来说也是一个较高的比例。“近80%的负债率一方面说明公司存在一定风险，另一方面也可能说明合肥城建的短期融资能力较强，而公司对资金需求也比较大。”李纲说。

　　合肥城建财务部经理徐鸿也表示，资产负债率前三季度较高的原因是利润分配和绿阳苑红阳苑预售款较高造成的，随着公司新股发行，资产负债率指标会有所改善。同时，IPO募集资金到位将使公司货币资金和股东权益增加，公司的净资产额和每股净资产均较发行前有大幅增加。

　　资本融资相对松动？

　　对于信贷直接融资和资本融资近期均受限制的房地产界来说，合肥城建的上市是一个令人鼓舞的消息。这是否表明房地产的资本融资已相对松动？

　　李纲认为，近段时间来，国家针对部分地区房地产投资过热、房价上涨幅度过快采取的一系列调控措施都比较严格，这给房地产开发带来了很多不确定性，以至很多希望去香港上市的房企都受到影响，迟迟没有拿到批文。目前来看，2008年的融资应该只会比2007年更紧，不会放松。

　　但是，“打压房地产不是监管层的目的，监管层不会卡死房地产业的融资通道。一些区域龙头公司，以普通住宅开发为主，经营也较稳健，市场需求也较稳定。如果监管层一味限制，不给这类公司一个融资通道，，他们将被迫转向其他成本更高昂的资金渠道，从而推高成本，最后亦会反映到房价上，导致房价高企，高房价则由买房人承担。或者，如果房企所有的资金渠道都转向银行，这又会积累信贷系统的风险，这些显然都不是监管层希望看到的。”李纲说。那些以普通住宅开发为主的房地产企业，获得资本融资的机会更大。

　　近三个月来，许多房地产企业已深切感受到了资金面从紧的窘迫。所以，地产商仍认为监管层对资本融资打开的门缝还不够大。

　　没有人能预测，下一单房企IPO将花落谁家。早在2007年初就已经向证监会递交了回归A股申请的上海复地(2337.HK)和富力地产(2777.HK)等，目前依然没有新的消息传出。