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不堪资本压力今典也要上市 5月之前增加2千亩地

http://www.sina.com.cn 2008年01月03日 23:39 21世纪经济报道

  今典集团以往的拿地方式,或因资本而变。

  "今典的确有考虑把房地产业务整体上市,目前,正在做些准备工作。"2007年12月26日,久未露面的今典集团董事长张宝全接受了本报记者专访,"为了解决上市之前的土地储备问题,今典集团在2008年5月之前估计将会增加大约2000亩的土地储备。"

  目前,今典集团已开始调整公司内部架构及储备人才,但上市的时间表目前还没有最终确定。

  资本大棒逼迫上市

  "确实,在过去两年的时间里,我们在电影及艺术方面投入了更多的精力,对地产和资本的关注不够。"言语之中,张宝全坦言,自己上市的想法的确有点晚。"直到2007年初才有这种想法。"

  而真正让张宝全意识到上市紧迫性的,恐怕还是一年多以来不断在土地市场上挥舞的"资本大棒"。

  "土地招拍挂之前,房地产更像关系游戏,土地招拍挂之后,已变成资本游戏了。"张宝全说,过去一年来,房地产上市公司凭借资本平台不断上演着"拿地、增发、圈钱、拿地"的"资本大戏",地价也因此节节攀高。"这个时候,非上市公司与上市公司之间的差距越来越大,没有资本平台,企业发展的速度和规模将会受到极大影响。这也是我们考虑上市的原因。"

  言谈之间,张宝全也坦承,近两年来,今典在北京也曾参与过不少地块的招拍挂,但大部分败倒在"资本大棒"之下,"上市公司拿地已越来越没规矩可循"。

  "首先一定是地产业务的整体上市,但也不排除对特殊产业进行剥离或者分拆上市。"张宝全向记者否认了此前商业地产先打包整体上市的传闻。

  据记者了解,目前,今典集团主要集中在北京地区发展,开发项目有今日家园、今典花园、苹果社区、苹果派等,总开发面积150多万平方米。而其中,住宅与商业物业的比例大约为7:3。"我们希望在以后的拿地过程中也尽量保持这样的比例。"在张看来,住宅对于资金的回流,保证现金流的顺畅极为有利,而商业物业则可以带来长期的稳定的现金流。

  目前,上市规模以及上市保荐人还没有最终确定。

  至于上市方式,张宝全坦言,目前还要根据企业的具体情况,和相关机构共同确定。

  据记者了解,目前,如果在国内直接IPO,除了要满足三年盈利之外,一个很重要的要求就是要三年内没有发生股权变更。而据悉,2006年,今典刚刚进行了一次股权的细小变更,所以,有业内人士指出,如果今典在国内IPO,就意味着今典上市还需要近两年的时间等待,香港IPO则没有这个限制,所以,今典选择香港上市的可能性更大。

  文化地产模式的异地复制

  对于张宝全来说,上市是另一种考验。无论是公司治理结构,人才储备以及土地储备,今典距离上市都还有一段距离。

  据了解,目前,今典集团已在进行机构和人员的调整。对于今典来说,上市最大的软肋可能还在于土地储备。

  据记者了解,目前,今典集团除了北京苹果社区还有少量酒店式公寓在销售之外,北京几乎再无存货,唯一的储备只有2007年7、8月份在海南三亚海棠湾拿下的320亩七星级酒店土地。

  有了上市想法之后,从2007年开始,张宝全的一项重要工作就是寻找土地储备。"我们不再简单地固守北京了。我们希望能把自己的项目品牌更多的融入其他城市,比如北京苹果二十二院街这种开发模式就被很多城市所看好。有好几个城市的市长都来看过。"张宝全坦言,未来的城市中心将会是文化艺术休闲广场,这将给今典带来新的机会。今典的优势不是创建美术馆、创意文化街,而是有运营资源和运营能力。"有了文化地产这种模式,对我们将来进入其他城市,增加土地储备非常有利。"

  据了解,北京苹果二十二院街、今典花园、"空间·蒙太奇"、今日美术馆、"极度体验"潜水俱乐部、海南红树林度假酒店、苹果社区、柿子林会所、西藏阿里苹果学校等今典集团旗下的项目,都具备产品与作品的双重属性,实现了商业与文化的高度融合。

  张宝全没有向记者透露即将进入的城市名称,只是说,拿地的标准主要还是为经济较发达、具有文化历史的城市为主。

  到2008年5月之前,今典估计能够取得大约2000亩的土地储备。"对于拿取土地的资金来源,在利用自有资金、银行贷款的同时,也不排除引入战略投资者。"

  今典一向以"没有一分钱贷款"自居,以往包括金融在内的多项宏观调控政策几乎对今典没有影响。上市令张宝全的保守思路开始发生质的改变。但据了解,即便是负债进行土地储备,张宝全也希望能把负债率控制在40%以内,"没有负债就没有压力。"

  虽然今典已是踏出了上市的重要一步,但张宝全的心态却异常平静。

  张宝全不太赞同上市公司非正常拿地的做法,特别是拿一些根本不赚钱甚至亏损的项目来充业绩,"热钱在手,心急如焚,然而,上市公司一定要有好看的中报、年报,才可能最终支撑股价"。张宝全说,目前,这种高价拍地的做法将"拍不了几巴掌了"。

  张宝全认为,如今这种资本价值不正常的高估,对于产品价值和企业价值是一种不良的表现,"最多不会超过一年半,就会回归到正常状态上来,地产股有可能在2008年下半年开始有一个比较大的震荡。"

  "我的观点是这一轮没赶上,不一定以后就赶不上了。我们会更用心地去做产品,做项目,做公司,让公司的经营在上市前与上市后都是正常的,良性的。"张宝全说,"如果不做好准备,上市也会有风险。"

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