不堪资本压力今典也要上市 5月之前增加2千亩地

　　今典集团以往的拿地方式，或因资本而变。

　　"今典的确有考虑把房地产业务整体上市，目前，正在做些准备工作。"2007年12月26日，久未露面的今典集团董事长张宝全接受了本报记者专访，"为了解决上市之前的土地储备问题，今典集团在2008年5月之前估计将会增加大约2000亩的土地储备。"

　　目前，今典集团已开始调整公司内部架构及储备人才，但上市的时间表目前还没有最终确定。

　　资本大棒逼迫上市

　　"确实，在过去两年的时间里，我们在电影及艺术方面投入了更多的精力，对地产和资本的关注不够。"言语之中，张宝全坦言，自己上市的想法的确有点晚。"直到2007年初才有这种想法。"

　　而真正让张宝全意识到上市紧迫性的，恐怕还是一年多以来不断在土地市场上挥舞的"资本大棒"。

　　"土地招拍挂之前，房地产更像关系游戏，土地招拍挂之后，已变成资本游戏了。"张宝全说，过去一年来，房地产上市公司凭借资本平台不断上演着"拿地、增发、圈钱、拿地"的"资本大戏"，地价也因此节节攀高。"这个时候，非上市公司与上市公司之间的差距越来越大，没有资本平台，企业发展的速度和规模将会受到极大影响。这也是我们考虑上市的原因。"

　　言谈之间，张宝全也坦承，近两年来，今典在北京也曾参与过不少地块的招拍挂，但大部分败倒在"资本大棒"之下，"上市公司拿地已越来越没规矩可循"。

　　"首先一定是地产业务的整体上市，但也不排除对特殊产业进行剥离或者分拆上市。"张宝全向记者否认了此前商业地产先打包整体上市的传闻。

　　据记者了解，目前，今典集团主要集中在北京地区发展，开发项目有今日家园、今典花园、苹果社区、苹果派等，总开发面积150多万平方米。而其中，住宅与商业物业的比例大约为7:3。"我们希望在以后的拿地过程中也尽量保持这样的比例。"在张看来，住宅对于资金的回流，保证现金流的顺畅极为有利，而商业物业则可以带来长期的稳定的现金流。

　　目前，上市规模以及上市保荐人还没有最终确定。

　　至于上市方式，张宝全坦言，目前还要根据企业的具体情况，和相关机构共同确定。

　　据记者了解，目前，如果在国内直接IPO，除了要满足三年盈利之外，一个很重要的要求就是要三年内没有发生股权变更。而据悉，2006年，今典刚刚进行了一次股权的细小变更，所以，有业内人士指出，如果今典在国内IPO，就意味着今典上市还需要近两年的时间等待，香港IPO则没有这个限制，所以，今典选择香港上市的可能性更大。

　　文化地产模式的异地复制

　　对于张宝全来说，上市是另一种考验。无论是公司治理结构，人才储备以及土地储备，今典距离上市都还有一段距离。

　　据了解，目前，今典集团已在进行机构和人员的调整。对于今典来说，上市最大的软肋可能还在于土地储备。

　　据记者了解，目前，今典集团除了北京苹果社区还有少量酒店式公寓在销售之外，北京几乎再无存货，唯一的储备只有2007年7、8月份在海南三亚海棠湾拿下的320亩七星级酒店土地。

　　有了上市想法之后，从2007年开始，张宝全的一项重要工作就是寻找土地储备。"我们不再简单地固守北京了。我们希望能把自己的项目品牌更多的融入其他城市，比如北京苹果二十二院街这种开发模式就被很多城市所看好。有好几个城市的市长都来看过。"张宝全坦言，未来的城市中心将会是文化艺术休闲广场，这将给今典带来新的机会。今典的优势不是创建美术馆、创意文化街，而是有运营资源和运营能力。"有了文化地产这种模式，对我们将来进入其他城市，增加土地储备非常有利。"

　　据了解，北京苹果二十二院街、今典花园、"空间·蒙太奇"、今日美术馆、"极度体验"潜水俱乐部、海南红树林度假酒店、苹果社区、柿子林会所、西藏阿里苹果学校等今典集团旗下的项目，都具备产品与作品的双重属性，实现了商业与文化的高度融合。

　　张宝全没有向记者透露即将进入的城市名称，只是说，拿地的标准主要还是为经济较发达、具有文化历史的城市为主。

　　到2008年5月之前，今典估计能够取得大约2000亩的土地储备。"对于拿取土地的资金来源，在利用自有资金、银行贷款的同时，也不排除引入战略投资者。"

　　今典一向以"没有一分钱贷款"自居，以往包括金融在内的多项宏观调控政策几乎对今典没有影响。上市令张宝全的保守思路开始发生质的改变。但据了解，即便是负债进行土地储备，张宝全也希望能把负债率控制在40%以内，"没有负债就没有压力。"

　　虽然今典已是踏出了上市的重要一步，但张宝全的心态却异常平静。

　　张宝全不太赞同上市公司非正常拿地的做法，特别是拿一些根本不赚钱甚至亏损的项目来充业绩，"热钱在手，心急如焚，然而，上市公司一定要有好看的中报、年报，才可能最终支撑股价"。张宝全说，目前，这种高价拍地的做法将"拍不了几巴掌了"。

　　张宝全认为，如今这种资本价值不正常的高估，对于产品价值和企业价值是一种不良的表现，"最多不会超过一年半，就会回归到正常状态上来，地产股有可能在2008年下半年开始有一个比较大的震荡。"

　　"我的观点是这一轮没赶上，不一定以后就赶不上了。我们会更用心地去做产品，做项目，做公司，让公司的经营在上市前与上市后都是正常的，良性的。"张宝全说，"如果不做好准备，上市也会有风险。"