分拆持有型物业 融科智地筹谋A股上市

　　“融科智地将坚持分拆上市的思路。”9月6日，联想控股旗下北京融科智地房地产开发有限公司(简称融科智地)执行总裁郑志刚在接受本报记者独家专访时透露，融科智地将整合住宅业务力争在国内实现独立上市，而融科智地资产管理公司的核心任务是将持有型资产通过不动产投资信托基金(即REITs)间接地推向资本市场。

　　“住宅业务的上市三年内有望实现。”郑志刚强调，与资本市场的紧密结合将有助于融科智地打造“百年企业”。

　　IPO、REIT并行

　　“今年公司架构发生了重大变化，北京融科智地专门负责住宅业务，新成立的融科智地

　　据记者了解，此前，融科智地仅以住宅事业部和

　　据悉，融科智地由郑志刚挂帅，资产管理公司则由联想控股另一干将李汝容担纲。

　　“住宅业务在国内独立上市的思路目前已确定下来。”郑志刚指出。

　　郑志刚坦言，融科智地的目标是要成为国内一线的房地产开发企业，而房地产又是资金密集性行业，走金融与实业的道路势在必行。“上市公司要求信息透明，而融科智地是国有控股，并不担心这一点。”

　　至于独立上市的模式，郑志刚透露，首先力争IPO，但是也不排除通过收购、兼并以及借壳等其他途径上市，“募资规模则要因时而定。”

　　据了解，目前，融科智地国内IPO的准备工作已基本就绪，“上市保荐人已经确定。”郑志刚不愿透露保荐人更多的信息。

　　“重组是上市的第一步。”郑志刚说，融科智地将力争半年之内基本完成重组工作。“接下来将进行私募，引入战略投资者，之后再择机上市。”至于上市的时间表，郑志刚认为“三年应该没有问题吧。”

　　而记者得到的消息，融科智地目前也正在积极寻找土地储备，以期加重上市筹码。

　　“上个月，融科智地合肥公司已经成立。”郑志刚坦言，合肥公司已经通过合作方式拿下合肥政务新区约20万平方米的土地，“在这个项目中，融科智地占绝对控股地位。”

　　据了解，融科智地近期还有望在合肥拿下2-3个项目，让合肥的土地储备达到60-80万平方米。

　　“我们在云南、上海以及珠三角地区都在积极寻找土地。”郑志刚指出，除了一线城市之外，省会城市将是扩张的重点。“目前，融科智地在北京、天津、重庆、长沙、武汉以及合肥设有6个子公司，开发项目9个。”

　　郑志刚也认为，上市就意味着要做大规模。而目前，融科智地的土地储备已经超过300万平方米。

　　至于房地产信托的进展情况，郑志刚也透露，目前，融科智地刚刚拿下了位于重庆观音桥附近的一个经营性商场项目，融科智地的持有型物业再添“新军”。

　　而来自融科智地的数据，该公司持有型物业——北京融科资讯中心和深圳联想研发中心全为控股投资，总资产市值已达30亿元人民币，每年租金收入过亿元。

　　牵手国际资本

　　面对上市话题，融科智地并不像很多公司那样“遮遮掩掩”，相反相当地“坦诚”。业内人士认为，除了其在业务运作、财务状况和操作流程上较为规范之外，与国际资本合作的经验可能是融科智地上市“底气十足”的重要因素。

　　“如果不是受到今年171号限外文件的影响，融科智地与荷兰ING集团的第三个合作项目已经成形。”郑志刚说，目前，双方就继续合作事宜还在洽谈之中。

　　据了解，去年6月，融科智地与ING签订了房地产开发合资合作协议。根据协议，ING房地产投入1.8亿元人民币参股融科智地长沙公司，共同投资开发融科智地在长沙已有的两个住宅项目以及新增项目。

　　“合作暂时搁浅的项目就是这个长沙的新增项目。”郑志刚说，目前，与ING合作的项目大概有45万平方米。

　　而资本国际化的另一个合作伙伴就是美国华平。2005年11月，北京橄榄城项目获得美国华平不少于2.5亿元的投资，而如今，橄榄城已售罄，从7000多元的开盘均价到收官之时的15000元，相信美国华平和融科智地已从中获利不小。

　　有消息称，融科智地与更多外资财团一直保持合作关系。“如果没有政策限制，融科智地与外资的合作将更为通畅。”郑指出，融科智地也将坚决执行国家政策。

　　“融科智地已经探索出一条‘经营现金流、融资现金流以及投资现金流’的项目优化组合方式。”郑志刚以长沙开发为例，虽然三个项目的总投资不菲，但是，融科智地运用这种模式下来的实际投入非常少，“具体数字不方便透露。”

　　据了解，融科智地在长沙初尝“项目优化组合方式”的甜头之后，有意将它推广至其他公司的项目运作之中。

　　“重组之后当然就要私募了，引进战略投资者非常重要。”郑志刚言语之中道出了“融科智地有备而来”的良苦用心。