申银万国：10月房价涨幅创两年新高

　　●10月房价涨幅创两年新高

　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6 个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%，环比分别上涨0.5%、2.1%和1 .7%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；环比涨幅较高的主要城市包括：重庆6.1%、宜昌4.1%、西宁4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。

　　大中城市房屋销售价格继续大幅攀升，尤其是很多中西部二线城市

　　房价上涨的动力在哪里？城市化固然是目前的一个基本趋势，但是至少在很多地方，主动的城市化进程并不快，就是说，在城市化的过程中，住房的有效需求并没有同步放大。虽然没有确切的数据，但是有很多研究显示，目前的农民进城过程并不稳定。土地供应紧张或许也是一个原因。但是，对于广大的中西部二线城市而言，比如宜昌，土地供应是否非常紧张？到目前为止，我更加愿意相信，这些城市的土地供应还是比较宽松的。另外，居民收入增长是否能够支撑如此高的房价？这个问题有争议，但是，没有人能够给出一个十分肯定的答案。如果说，刚性需求并不足以支撑房价如此上涨，原因在哪里呢？资金？政府？泡沫？

　　政府的调控为什么不起作用？政府虽然不能妨碍市场运行，不能违背市场规律。但是，在中国目前的背景下，我更愿意相信政府的能力。如果调控没有效果，一定是政策制定有问题或者实施有问题，也就是说，政策制定者之间的博弈均衡结果就是：表面调控，事实不调控？

　　房地产商有没有暴利？这个问题似乎摆不上台面，但是我认为很重要。现在看来，利润是很高的，这样的话，暴利为什么能够持续？垄断？

　　二线城市上涨，是不是“补涨”的结果？如果是，是不是意味着房地产市场的的“估值水平”也在迅速提高？如果估值水平的提高与目前的资金富裕密切相关，那么，这种上涨是否可以持久？

　　房价上涨，对投资、对消费、对企业利润、对收入分配会造成什么影响？是否会挤出消费？是否会导致投资的高速增长？是否会导致金融系统风险增加？