历次楼市调控后A股怎么走？

　　今年的国庆大假和以往相比的最大不同，显然在于影响节后A股走势的重量级因素，不单只来自海外市场。

　　国庆期间，黄金、英镑接连大跌，海内外资产已成风雨欲来之势，一时间全球流动性拐点担忧声四起，但这些变化，都不敌21城市相继发布楼市降温新政来得更揪心。

　　这时候，大家普遍关心的是，调控之下房价是否会下跌？而房价下跌又会否倒逼资金回流股市？乐观的投资者开始推测房市资金将流入股市。问题有多复杂，看机构普遍模棱两可的回答就可知道，老百姓的回答则逗逼而犀利——城市优质剩女虽多，也不会嫁给你我。

　　历次地产调控对A股影响

　　如果本轮地产调控确实在短期见效，是否会导致房市资金回流股市呢？——国内经验显示：货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。

　　先来看看历次房地产市场调控对于股市的影响

　　资料来源：广发证券

　　从上图可以看出：2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市。

　　2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的（2011年7月还加过一次息），到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。

　　先来回顾历次调控收紧情况：

　　2003年6月：楼市调控政策开始出现，包括提高第二套房首付比例等。

　　2005年：“国八条”出台，配套政策包括取消房贷优惠政策、加强房地产税收、收紧房地产信托等。　

　　2006年：“国六条”出台，新一轮调控开始。　

　　2007年：严厉打击炒房。　

　　2009年底：政策重新瞄向“遏制部分城市房价过快上涨”。

　　2010年初：“国十一条”；4月“国十条”；“9.29新政”出台号称史上最严厉调控政策，暂停发放第三套房贷，部分城市限购。

　　2011年初：“新国八条”。

　　2013年2月：“新国五条”。

　　从以上统计可以看出，重要房地产政策出台后，次交易日、20个交易日和120个交易日平均涨跌幅分别为-0.45%、-3.23%、-1.95%。

　　这说明，房地产调控并不能显著给股市带来短期和中长期的资金的跷跷板效应。退一步讲，从历史看，即使考虑到房地产调控多发生在熊市，这些调控也至少不能扭转股市的趋势。

　　再来看看美国和日本经验可借鉴

　　过去国内的三轮房价下跌都是短周期的回调，而如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么对股市会有负面影响——美日经验的借鉴。

　　从1998年“房改”以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。

　　而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦是房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。

　　由此可见，广发证券的有条件论的结论是：未来可能导致房市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。

　　相对于机构的模棱两可，老百姓的判断向来犀利而精准：城市优质剩女虽多，也不会嫁给你我。这句话的专业解释是，股市能否吸引到房市资金，最终取决于股市自身的赚钱效应，而不能期望房市的资金挤出效应。

　　房地产股在长假之后，会如何表现？会否出现暴跌走势？

　　长假期间开盘的港股地产股整体波动很小，已先行给出了方向。

　　全面调控后楼市何去何从

　　国庆期间，国内20个城市相继发布楼市降温新政。主要降温方法包括：限购、限贷、增加土地和新房供应、遏制违规资金进入房市、整顿房企和中介结构、加大舆论引导力度。甚至多份流出的文件显示，本轮房价调控的目标是房价环比不上涨、逐步有回落、努力回归到合理区间。

　　对于本轮房价调控的效果，私下都是一副不屑样，公开的观点自然是点赞者居多。

　　比如，海通证券首席经济学家李迅雷就称，如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营买入后不抛股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。

　　也有据历史上的多次调控效果来事实求实说话的机构，比如广发证券。这家机构根据历次房价调控的效果总结道：

　　1、从2005年以来的房价趋势来看，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。

　　从2005年以来的房价趋势来看，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2005年以来，国内的房价几乎一直保持上涨趋势，而每隔三年左右会出现一次向下调整（08年9月、11年9月、14年5月），但调整幅度不大（每次回调的底部都是上移的）。

　　本次地产调控加码，可以借鉴的历史是在2010年5月以后各大城市首次颁布“限购令”的时期，但当时也只是对房价形成了两个月的短期抑制，其实并没有真正扭转房价上涨趋势——在“限购令”颁布一年多之后（2011年9月），房价才出现了真正意义上的回调，且当时还叠加了央行货币政策收紧、经济周期向下回落等因素的影响。

　　2、本轮地产调控也是在和周期趋势作对，因此想在短期内见效就还需要不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。

　　过去每次房价调整的“正常”时间间隔是三年，而目前距离上一轮房价调整只过了两年四个月，因此在这个时点上启动楼市调控也有点“和周期趋势作对”的意思。结合2010年楼市调控的经验，要想在短期看到效果是有难度的，除非政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。

　　不难发现，尽管从政府传出的多份重要文件中不乏“房价过快上涨危及国家安全”的字眼，社会各界对目前已出台政策的调控效果预测也是众说纷纭。还好，股市投资者只是关心房地产市场的资金会否进入股市。

　　大类资产如何配置

　　国庆期间，国人喜气洋洋走到了世界的每个角落。回来后才发现，不仅在国内买不了房子了，在海外的黄金资产也大幅贬值了，这都得益于一个 “乱”字。

　　先说黄金：

　　10月4日，黄金市场哀鸿遍野，COMEX黄金暴跌43.5美元/3.31%，这源自于彭博的一则消息。

　　据彭博近日报道，欧央行未具名内部人士透露，存在一种可能性，即欧央行需要在QE结束之前逐步减少资产购买规模（每个月减少100亿欧元）。何时开始结束QE取决于对未来经济的判断，欧央行也可能延续当前的资产购买规模直至之前预定的时间（2017年3月）。

　　雪上加霜的是，在10月6日欧央行9月会议纪要发布后，其中内容也涉及对取消QE的探讨。

　　兴业证券认为，这两则消息 “惊吓”到市场，欧元区国家国债收益率大幅上升，带动全球国债市场抛售。德国、意大利国债收益率上升幅度达到11个BP。尽管彭博的这条未具名消息只是提出有这种可能性，然而市场反应剧烈，这反映市场此前对于欧央行维持宽松的预期太高，从而对货币政策可能收紧的消息十分敏感。

　　另据海通证券预测，当前欧央行每月购买800亿欧元资产的计划最早在明年3月到期。而美国9月新增非农就业虽然略低预期，但8月就业有所修复，整体就业依然平稳，美国12月加息的概率已升至65%。近期欧美长期国债利率均大幅上升约20bp，反映了对全球流动性拐点的担心。

　　再说英镑：

　　英镑暴跌是全球金融市场的另一个重大意外。

　　英国首相特里莎·梅在10月2日表示将于明年3月底之前触发里斯本条约第50条，开启退欧程序。触发里斯本条约意味着英国正式开始为期两年的退欧进程。尽管英国政府曾提到将与欧盟签订过渡性的贸易协议，作为退欧谈判中的重要内容之一，但据称英政府在退欧谈判中不会优先保护金融业，这种“硬退欧”模式引发市场担忧，导致英镑大跌。

　　不过，同期的英国富时100指数竟然选择了上涨。兴业证券推测，英国经济基本面仍维持稳定，市场暂时并未预期退欧会对英国经济产生很大的负面影响；英镑贬值使得英国资产对海外投资者而言变得更为便宜，吸引部分海外投资者进入；市场预期英国央行可能会继续放松货币政策。

　　国外很乱，人民币对美元也出现了较大幅度的贬值。上周英镑兑美元大幅贬值，推动美元指数大幅升值，而离岸人民币兑美元汇率也贬至6.71的新低。

　　此外是9月外汇储备下降188亿美元，比前两个月流出的速度稍有加快，而10月以来汇率贬值压力再度升温。海通证券认为，这也预示着10月资金流出规模或继续加大。

　　总体而言，国庆期间的海内外市场的走势可以概括为：股市涨多跌少、商品价格分化、黄金价格暴跌。如下图：

　　在海内外各种乱的背景下，全球资产价格真的风雨欲来了吗？

　　在未来的6个月内，全球经济和政治面临着巨大的不确定性。11月美国大选悬而未决，而12月或将迎来美国第二次加息；2017年初英国或启动脱欧，欧洲的量化宽松也将在明年3月到期。而中国地产政策的全面加码也使得2017年经济下行压力大增。

　　海通证券据此判断，在风险大幅增加的背景下，海外安全资产的美债、黄金反而出现了大幅调整，这和2015年底的情况极其类似：市场担忧全球流动性出现拐点，后来发现美国一年最多只加一次息，因而2016年美债和黄金的表现均非常出色。与此相应，国债和黄金等安全资产的调整反而是买入机会，天下大乱就应该买个放心。