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　　⊙中证投资 徐辉

　　节前，证监会连续声明，没有中断房地产上市公司的融资行动。值得关注的是，目前国土部已完成首批试点运行25家企业的初审，并拟于近期反馈有关审核意见。这意味着，近期我们就有可能看到房地产公司的融资或再融资的行为。在房地产调控力度加大的大背景下，我们究竟如何看待地产股再融资的启动？

　　笔者认为，此次声明突出楼市调控重点是调需求，而非供应；而且此举有望推动股市风格转化的步伐。在地产股风声鹤唳的当下，其股价出现否极泰来的机会不小。

　　突出楼市调控重点

　　推动股市结构调整

　　其一，突显此轮楼市调控重点在调需求，对供应端网开一面。这是与上一轮调控相区别的地方；

　　其二，是不是有救地产股的意思？地产股下跌超过50%。小盘股涨幅惊人。市场结构性的问题很严重。管理层此举是不是有缓解周期性蓝筹股压力的意图？给市场一个明确的导向：对高房价是打击的，对地产上市公司的业务依然是支持的，对低估的地产股也没有打压意图。

　　其三，地产股再融资的启动，正好发生在国务院10号文之后。一打一收。是不是有这样的政策意图：希望投资者情绪不要过度，不要走极端，避免市场出现大起大落，因为大盘已经下破年线。所以，这一个政策一出，周期性股票有可能出现明显反弹，进而将年线之下的大盘拯救出来。

　　地产股会不会否极泰来

　　此政策一出，地产股是不是要迎来阶段性的强劲反弹？这是我们考虑的另一个问题。笔者认为，在调控政策真正出台的月份，反而可能是地产股阶段性见底的月份。藉此契机，地产股是否将迎来真正的一次阶段性反弹？谁也说不定。尽管股市短期运行充满变数，但从中长期来把握还是会有不小的胜数。当前的形势还是很清晰：

　　首先，股市方面，一是低估、或者说太低估。一大批地产股的市净率(1.7倍)、市盈率(12倍)，以及净资产折价水平(50%)已经处于2008年9月份的水平；二是无人看多，这次是真正的无人看多了。连死多头中金公司，也认为调控政策未出清，要谨慎。三是政策影响有到极致的意思。人们几乎一致认为，这是近十年来，对地产业调控最为严厉的一次政策。未来应该不可能有比这更为令人震惊的政策出台。四是地产板块调整周期已经达到10个月。

　　其次，楼市方面，一是地价已经连续三个月调整；二是房价尚处在高位，未见实质性调整。未来应有20%至30%调整空间，价格应到去年7、8月水平；三是成交量会有较大回落，全年可能出现20%的成交量下降。这会导致上市公司2010年销售收入出现较大幅度的回落。不会影响2010年收益，但2011年如果成交量恢复不上来，就将影响2011年收益水平；四是长期看，中国房地产市场供不应求的根本格局并没有改变。现在政策意图仅仅是将这种需求压抑到未来去，使得地产市场实现供求平衡的时间更长。从理论上讲，这是有利于地产业中长期发展的。但短期可能会有一些不利局面出现。五是2009年谨慎的开发商会有更好的起跳点。激进的开发商会付出代价。