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　　中证投资 徐辉

　　房市与股市是一对孪生兄弟，从某种程度讲，土地市场是宏观经济的先行指标之一，更是观察股市运行的重要风向标。最近，部分地区的土地市场出现了较为明显的降温，表明前期疯狂的资金开始变得理性了。从以往的情况看，“土地”市场的变化往往预示着股市会出现相应的变化，笔者认为，此次“土地”市场降温很大程度上可能预示着股市将进入一个新的运行阶段，市场将从前期的快牛行情转换成期待已久的慢牛格局。就中短期而言，市场调整的态势难以改变，但调整幅度不会大，9月初，股市可能会面临来自房地产市场的又一次正向推动。

　　8月14日，天津津东丽昆建设用地拍卖传递了一个信号——土地市场在降温。参与津东丽昆地块拍卖的多为知名房地产商，如保利、招商、万科、中海、富力等，半路出家的一些国企、央企鲜有露面。各大开发商的表现普遍较为谨慎。地块起拍价为15.15亿元，公开挂牌时间以16.96亿元标价进入当面竞投阶段，从最终成交看，地块成交价的溢价率和楼面地价都处在相对理性的水平。总价的溢价率仅为25%，这与近期土地市场动辄100%、200%的溢价有相当大的差距。

　　天津这个地块所显示的土地市场降温是当前中国土地市场的一个缩影，它至少说明：第一、土地市场的疯狂正在得到遏制。土地市场热潮的降温与国家货币政策的微调关系密切，上半年宽松的货币政策向适度快速转移已经成为各方的共识，7月份以来中国商品房成交迅速回落也是导致土地市场降温的一个重要推手。在这样的大背景下，土地市场狂潮回落当在情理之中；第二、在上半年土地市场的狂热中，龙头地产商的表现可圈可点。在最近5、6个月的土地热潮中，万科、中海、招商等地产商没有拿一块地王，这确实难能可贵。正是龙头们的冷静给了土地市场一个正确的导向，一个过热的土地市场和商品房市场对各方都不利，而土地市场回归理性已是大势所趋，这显然有利于前期保守的龙头发展商，未来在更理性的价格下购进土地。

　　此前，笔者多次以土地市场的变化为据成功预测了股市的运行。远的不说，今年4月底，地价大幅走高，我们将2009年A股市场目标位从3500点上调至4000点，此后，股市持续走高。从这些对应关系看，土地市场与股市的关系完全正相关，且土地市场往往会提前于股市，起到市场中长期运行风向标的作用。此次土地市场的新变局，笔者认为其对股市的启示在于：

　　首先，2009年的股市调整绝不是2007年的翻版，3478点不是头。必须承认，尽管短期土地市场降温已成必然之势，但土地市场中长期向好格局不变。2009年的土地市场不是2007年的土地市场，2009年土地市场不会出现价格雪崩，这也预示着2009年的股市没有太大的下跌空间。

　　其次，股市大幅暴涨已告一段落，未来的市场运行会更趋理性。这有两个方面的原因，一是熊市的阴影并未散去，近期市场持续回落已经显示出这种影响力；二是在货币政策回归适度宽松的背景下，狂热的资金少了，理性的资金多了。

　　最后，从时间看，土地市场的再度活跃可能要等到商品房成交的重新活跃，这个时间点大体在9月份前后。因为楼市素有“金九银十”的说法，届时土地市场可能会再起波澜，从而对股市形成正面推动。从股市估值角度看，调整不会超过2600点区域，2600点对股市而言，相对于长期国债市场具备近50%的上涨空间，目前10年期国债的收益率为3.48%，这表明A股市场的中枢估值其实为28.5倍市盈率左右，而28.5倍动态市盈率对应的上证指数点位为3850点。