□ 本报记者 赵学毅

　　自去年10月份以来，政策“松动”和“扶持”对于房地产板块的刺激效果已经显现出来；再加上二级市场资金的青睐，地产股已经连续5个月跑赢大盘，“跌时小跌，涨时大涨”的特征十分明显。股价重心的上移，促使地产股估值从历史底部中慢慢走出来，同时，一批具有投资价值的股票不断曝光。

　　抗跌领涨背后有因

　　据《证券日报》最新统计，2008年10月份，上证指数下跌24.63%，而房地产板块跌幅19.09%，抗跌特性初见端倪；2008年11月份，上证指数上涨8.24%，而房地产板块上涨18.28%，强势十分明显；2008年12月份，上证指数下跌2.69%，而房地产板块仅下跌1.94%，仍具有明显的抗跌性；2009年1月份，上证指数上涨9.33%，而房地产板块上涨13.86%，“牛头”行情跑赢大盘没商量；2009年2月份，上证指数上涨12.53%，而房地产板块上涨16.3%，把领涨特征坚持到底。

　　据记者观察，地产股的抗跌领涨与近期政策面和资金面密切相关。

　　政策方面，一是产业政策扶持，不仅在于前期税费的降低，还在于针对房地产开发商的政策也有望推出，比如说缓解房地产开发商的资金困难的政策。随着几大产业振兴规划的接连出台，市场对于让房地产搭上产业振兴规划的末班车存在较大预期。二是近一步减息的预期，一旦再度降息，对房地产股将形成较大的刺激。预计未来一年为保经济增长，还有进一步松动政策出台。“松动”和“扶持”将是未来一至两年房地产行业政策面的主要基调，政策拐点已清晰可见。

　　资金方面，在春节后的两周里，流入房地产板块的资金可谓源源不断，所占全部A股资金净流入总额的比例也有大幅提升的趋势。据万隆证券统计数据，春节后的第一周(2月2日至6日)，房地产板块吸引52.97亿元资金净流入，占A股总资金净流入454.23亿元的11.66%，成为资金最看好的板块；第二周(2月9日至13日)，房地产板块吸引73.4亿元资金净流入，占A股总资金净流入419.7亿元的17.49%，主力资金转战房地产股的迹象十分明显。尽管近几日A股市场出现资金净流出的现象，但大资金流出板块并非是房地产，可见主力资金依旧连战地产股。

　　估值仍处较低水平

　　经过市场前期的深度调整，目前主流地产股动态估值水平非常低。“保招万金”和“四小龙”等龙头股2008年动态市盈率平均在12倍左右，P/RNVA大多数在0.7倍下，已经充分反映了未来房价和销售的悲观预期。

　　据本报统计，目前房地产股市盈率及市净率绝对值均高于沪深两市A股平均水平，但和目前其他行业估值和地产股历史估值相比较，仍处于较低水平。

　　截止2月19日，房地产股静态市盈率为26.16倍，高于目前沪深两市A股19.78倍水平；动态市盈率(用2008年三季报净利润乘以4/3计算)达29.96倍，高于目前沪深两市A股动态市盈率18.8倍水平。从市净率看，房地产股最新市净率为2.81倍，也略高于沪深两市A股2.66倍水平。

　　不过，从行业估值排名上看，地产板块静态市盈率位居第10名；按最近四个季度的加总净利润计算的市盈率(TTM)为23.84倍，排名第8位；动态市盈率则位居第13名；最新市净率水平位居行业排名榜的第10名。可见，房地产股目前估值位居中下游水平，远比农林牧渔、信息设备、食品饮料等行业低得多。

　　更为欣喜的是，我国股票市场和房地产市场建立的时间都不长，我们计算了1992年以来房地产板块静态市盈率与市净率，其平均值分别为46.3和5.3倍，显然目前的行业估值水平仍接近历史最低水平。综上，A股房地产上市公司目前估值水平已经降至历史较低水平，已不构成股价上行的主要风险。

　　数据显示，房地产板块2月19日总股本加权平均股价为8.01元，低于同期沪深A股总股本加权平均股价8.06元的水平；而房地产板块的算术平均股价更低，仅为7.24元，低于沪深A股算术平均股价(9.71元)25.44%。可见，房地产股股价水平仍有上升空间。

　　三方面掘金地产股

　　目前来看，针对房地产的扶持政策会不断出台，对房地产投资十分有利；配合机构地产股配置普遍处于低位(占资产净值的3%)，很有可能成为市场做多的突破口；地产板块流通比例较高(在60%左右)，大小非减持压力非常小，所以，2009年地产股有整体性机会。具体来看，三类地产股后市或有不俗表现。

　　其一，在房地产行业面临经济下行趋势而不断调整的过程中，行业中的资质优良龙头企业具有逆周期整合能力，在行业整合时，其优势就能发挥出来。所以，那些资金压力小、土地储备成本低、销售回款快、净资产折让大的全国或区域龙头开发企业在2009年将有一定表现，价值投资机会凸显。中银国际认为，目前板块估值整体上移，中小地产公司虽然较大型地产公司仍有25-35%的折价，但考虑到后者良好的资产负债表和净资产收益率水平，中小板的吸引力已经减弱，而主流品种如保利地产、万科、金融街等的相对价值开始显现。对于这些龙头企业，无论从市场份额的提升能力，还是从资源整合能力，都是资产为王时代的最大收益者。

　　其二，估值便宜，具备较高的安全边际的部分二线股票。这些公司储备更集中于一线城市，受益于成交量的“修复性反弹”，业绩弹性更大。比如阳光股份、中国武夷、栖霞建设、空港股份、华业地产等。

　　其三，拥有一定题材预期且业绩有保障的股票。比如云南城投，由于控股股东的业绩承诺，意味着如果房地产行业低迷，不排除控股股东注入其他优质资产以达到净利润承诺情况的可能性，这无疑赋予公司较强的题材想象空间，而业绩承诺则处于安全边际。再如具有地方投资题材的个股，包括受益于世博会的上海新梅；受益于海峡两岸三通后的三木集团；受益于通州影视城投资的华业地产、阳光股份等。

    相关专题：

    房地产无缘十大产业振兴规划

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。