房地产如果趴下了，最着急的是政府

　　对话背景：根据中国开发区协会官网公开信息，中国目前的各类经济开发区有1700多个，其中一些经济发达省份一个小县也会有几十个。招商引资一向是这些经济园区的主题，而中国的外汇储备却在2007年月末已经位居世界第一，2007年6月份同比增幅高达41.6%。

　　中国商人：目前的从紧政策使民营企业更加缺钱，各类开发区也一直在拿资源和利益来换投资，而中国的巨额外汇却在大量缩水，中国人必须这样过日子吗？为什么会出现这种情况？

　　陈功：这个是政策问题。首先明确一点，开发区它的重要意义并不在于开发区的运作、招商引资，最重要的是拿土地换财政收入，因为开发区能把土地商业化。我们的财政收入在预算内是非常刚性的，基本上教育、发工资等等都花光了，最重要的搞建设搞发展都要用预算外的这一块。预算外资金绝大部分就来源于土地出让金，没有土地出让金支撑的话，财政收入就会趴下。任志强曾经讲过一个观点说，房地产趴下了房地产开发商不会着急的，银行比开发商着急。我再替他补充一点，其实银行也不着急，最着急的是政府机构和部门，它的财政就会陷入危机，这是开发区的一个情况。外汇储备的使用，应该说是在重复历史的一个怪圈吧。这个问题我们在外汇储备不到100亿美元的时候，就在思考，就在讨论，一直到现在依然如此。我们的外汇储备究竟做什么？长期以来，议而不决，这样我们陷入一个非常被动的局面。

　　中国商人：单纯为创汇吗？

　　陈功：过去是怕没钱花，现在早就不怕了，还是这样。比如人民币的自由兑换，这个问题讨论了几十年，一直到现在还是说没有时间表，还在研究、讨论，还在等待时机，这也太说不过去了吧。那我们要问一点，难道几十年时间，金融决策部门始终没有研究过这个问题？这不是一个失职吗？所以这样的解释是非常牵强附会的。

　　中国商人：经过一个时期的规模性发展之后，中国试图通过国家主体功能区调整提升经济发展的品质和层次。安邦在其中是否给过一些建议？

　　陈功：两会之后，我们评价过国家主体功能区的一个提案。我们注意到这样的一个策略性的规划和发展方向，实际我们认为，只是从国家金融政策、财政政策和产业政策三个角度提升中央对地方的干预能力的角度出发，实际作用并不会太大，中央主导的实际效果并不一定就比地方直接发展经济开发区要好。我想这些调整主要意味着金融政策、财政政策、产业政策向国家主体功能区出现了一定的倾斜。希望在这方面能有更高水平的控制能力，不像过去一放就乱。

　　中国商人：那么这种调整是否对相邻区域或过渡地带有积极作用？

　　陈功：我认为没有太大的作用，中央自己干不一定就比地方干来得好。

　　中国商人：对于当前各地区域经济的整合发展，安邦认为在战略和决策上应该注意哪些问题？

　　陈功：各地都在做招商引资，我认为招商引资最重要的不是苦干和蛮干，而要注意宏观形势的把握，注意时机。比如现在由于环境成本的急剧变动，已经出现了新的产业投资潮，表现为由南向北的产业转移。珠三角、长三角好多地方由于土地成本和经营成本的上升，很多企业呆不下去了，它就必须转移。如何练好内功，迎接这股产业转移高潮的到来，才是招商引资的核心工作，而不是盲目地定一些指标，全员去招商，甚至卫生局都得负责完成一份工作。这种操作方式已经过时了。

　　>>陈功简介　

　　陈功，安邦集团董事长、首席分析师。1993年创办北京安邦咨询公司，开创了我国本土信息分析事业。