楼市拐点将放大股市调整幅度

　　□中证投资 徐辉

　　12月6日，广州市土地拍卖市场出现惊人信息，部分地块拍卖价格下跌五成；与此同时，厦门集美地块的拍卖价格也出现了五成左右的下跌。事件后，笔者在“上证报”作了相关评述，提示投资者警惕房价出现阶段性拐点和由此带来的证券市场风险。地产大佬王石最新的言论认为，楼市的拐点已经到来，与我们三天前的判断基本一致。那么，楼市拐点意味着什么？

　　会比香港楼市拐点的影响小一些，但也应高度重视

　　本周，在地价下跌和地产新政的共同作用下，地产股普遍大幅回落。万科、招商地产、保利、华侨城、金地、泛海跌幅均在10%至20%，其中招商地产等多只股票自高点以来的跌幅接近50%。但相比香港市场的中资地产股，我们的跌幅还算小。从地价拐点出现后的12月7日到12月14日，中海发展下跌了22.19%，而同期A股市场中行业地位差不多的万科下跌了10.6%。我们希望我们的市场会以非常温和的方式来对事件作出反应，但是预期主导下的证券市场总是存在太多的不确定性。所以，通过以往发生的类似事例的分析，将有助于我们对风险的更加全面的认识。

　　一方面是我们市场的估值水平不低。地产股、金融股牛市以来的升幅非常大，以万科为例，从2005年最低点，到现在最高点，累计升幅达到19.6倍，这还不算股权分置改革带来的收益；另一方面是地产行业拐点可能来临。12月6日广州和厦门个别地块，地价都出现50%的下跌，可能意味着房价的拐点已经出现。而当年香港地价出现拐点的时候，它们的地产股出现了60%至70%的调整。虽然我们和香港股市不同，香港有做空机制，我们没有做空；香港是区域经济，我们是大国经济；香港是市场经济，我们是转轨经济；所以地产股调整幅度不会那么厉害，但时间会比较长，不排除出现一年到一年半的调整的可能。

　　切忌在繁荣的高点去展望更加繁荣的未来

　　我想投资者目前最关心的问题应该是，地产股的调整是否到位。有投资者担心，今天的地产股会不会如同2004年的汽车股，当年万人追捧的上海汽车，在行业拐点出现后股价基本上哪来哪去，2004年这只汽车股从8.4元跌到2.6元(复权之后)，调整幅度让人难以接受。那么，今天的地产股会不会像当年的汽车股？事实上，股价的表现和产业及行业结合很紧密，当行业繁荣的时候，人们常常会站在繁荣的高点上，展望更加繁荣的未来；但事实上，我们站在了行业周期阶段性高点，未来不一定繁荣，而可能是新的向下周期的来临。

　　2004年汽车行业就是这样一个情况。2003年压抑的

购车需求一下子激发出来，汽车销售忽然爆发起来，汽车股业绩暴涨，股价暴涨，进而成为市场领涨主力；但需求高峰过后的2004年，人们发现一切都变了：购车人少了、汽车销售阶段性受阻、汽车股业绩无法实现预期目标、股价一泻千里。同样，当前的地产行业方面，房屋的购买热情也在宏调的预期下一直被压抑，在实在控制不住的2006年和2007年终于爆发出来。它不仅将2004年、2005年的欠账一起还了，还可能将2008年、2009年的部分购房预期提前支付了。由于消费者是买涨不买跌的，进入2008年、2009年后，地产需求可能出现突然断档，人们突然发现买房的人一下少了很多。那么，明年后年究竟会不会出现这样的情况，这是大家担心的所在。而且，地价拐点的出现已经引起了人们的思考，而地价是经济体中一个非常重要的指标，如果它出现拐点，很可能意味着经济周期性拐点的出现。

　　当然政策面也有关系，一般而言，政策都是反周期的，非常热的时候压一压；但有时，监管层的判断有可能与市场脱节。目前地价已经下跌了，如果再下猛药，或者说用药过猛很可能对行业有过大的打击。但往往很多时候，这种用药过猛的情况可能在周期高点周期低点上出现，国内外都出现过这样的情况，但只有事后才能确认。对投资者而言，我们现在应该更多关注确认的东西，比如，现在地价在跌，楼市出现拐点，投资者就应该加强风险防范的意识。

　　当然，长远来看，广大居民对房屋的长期需求没有变化，这使得我们对中国地产行业长期前景非常看好，但短期内可能要经历要一个痛苦的过程，这个波折过后地产股仍是一个非常重要的投资方向，再度辉煌也是可期望的。

　　楼市拐点将放大市场调整幅度

　　就市场整体而言，笔者的看法是谨慎的。由于地价拐点的出现，笔者认为自己前期预期的4300点调整目标，还偏于乐观。中短期看，调整还将继续，因为不论调整的时间还是幅度来看，都是不足的，难以产生较大级别的上涨。政策层面上，强力调控已经成为未来一年的主旋律。此外，美国经济的衰退风险、全球经济不确定性增加，这些都不配合股市短期走好。当然，对中国股市的长期前景我们还是非常乐观，因为整个牛市的基础没变，即国家经济高速发展的情况没变，股改的利好对股市的支撑没变，中国大国崛起的步伐没变，这些决定中国的长期牛市没变。只是在这个过程中，由于房价、股价推高太快，形成了一定的泡沫，而现在楼市的拐点又初步形成，决定了现阶段的市场将偏弱运行的格局。总体而言，笔者对未来10-15个月的市场运行比较悲观，投资者在具体操作上应当谨慎再谨慎，多关注风险，少考虑收益。

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