天津滨海新区房地产市场调研情况

　　招商证券　

　　余志勇

　　滨海新区将进入超常发展阶段。天津滨海新区包括天津经济开发区、天津保税区、天津港口码头三个功能区；塘沽、大港和汉沽三个行政区；以及东丽和津南区的一部分，原来天津建设重点是三个功能区，三个行政区是最近为建立滨海新区而新划入的；天津经济开发区、保税区和港口物流三个功能区始建于上世纪八十年代，与深圳特区和上海浦东相比，原来一直没有得到足够的关注，其实各项业务已经有了非常充分的发展，目前开发区主要发展方向是产业投资，2006年经济开发区的GDP产值已经超过浦东新区。目前国家建立滨海新区则为整个新区赋予了更多的功能，也给予了更多的优惠条件和更大的发展空间，因此我认为滨海新区的设立将在原来基础上为该区域提供了超常发展的机会。

　　天津经济开发区和保税区房地产市场已经达到质变阶段。由于这两个区域开发时间长，区域内的基础设施建设已经非常完备，因此区域内房地产市场已经比较成熟，目前经济开发区的平均

房价已经高于天津城区。滨海新区内的其它区域基础设施建设尚处于起步阶段，成熟还有待时日，但我认为由于可以借鉴深圳特区和浦东新区发展的成功经验，滨海新区的发展速度将高于人们一般的预期。

　　抢占资源是目前滨海新区房地产企业的第一要务。由于滨海新区原有的几家房地产企业都是立足于为经济开发区提供基本设施服务的，在纯粹的商业房地产开发业务方面尚处于起步阶段。因此我认为对这些公司的评价要点在于它们目前能否利用自己的特殊优势获得更多的资源。鉴于天津经济开发区(即泰达控股)和天津保税区在滨海新区的特殊地位，它们旗下的房地产企业更有条件获得新的资源。

　　区内房地产公司发展潜力主要来自于大股东对其定位。目前滨海新区房地产企业主要泰达股份、津滨发展、青海明胶、S天水和中储股份，其中前三家属于天津经济开发区(即泰达控股)，泰达控股对它们的具体定位非常关键，津滨发展和泰达股份两家公司目前都有较大比例的房地产开发业务，未来有望达到大幅整合。但根据我们的了解，泰达控股的整体发展思路将与天津滨海新区乃至天津的整体发展规划密切相关，目前天津政府的整体规划还处于细化阶段，因此津滨发展和泰达股份未来的整合力度和整合方向还有待进一步跟踪。S天水有望成为天津保税区的

房地产业务主要平台，值得积极关注；中储则有望受益于滨海新区的物流发展，也存在较好的机遇。

　　投资建议：积极关注。我认为滨海新区房地产公司未来的发展潜力非常乐观，目前各个公司工作的重点都在提升自身的

竞争力和利用各种条件获得资源，因此建议积极关注津滨发展、泰达股份、S天水、中储。(我们将根据适当时机撰写对各个公司的具体分析报告)。

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