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二、房地产
2.1 全球定价模式
房地产行业在全球范围内的增长预期也比较有限。代表性公司的平均市盈率在23倍左右，随行业增长动态市盈率将逐渐降低到18倍左右。
2.2 国际主要行业龙头公司的历史定价水平
房地产行业的龙头公司集中在香港市场。SUN HUNG KAI PRO、CHEUNG KONG的平均市盈率在15倍左右。以盈利较稳定的SUN HUNG KAI PRO而言，个别盈利波动较剧烈的年份除外，其收益率下限大约在10倍左右。
房地产行业公司的盈利增长对股价的推动作用非常明显。
2.3 中国上市公司定价水平的国际比较
陆家嘴(资讯 行情 论坛)(SHANG LUJIAZUI)在96年以前是中国房地产行业的代表，B股最低市盈率在10倍左右，A股则在20倍左右。经过多年调整后，该股的经营状况再次好转，B股市盈率再次处于10倍左右的历史低位，虽然前景欠佳，估值比较合理。考虑成长性不足，A股的估值则仍偏高。
万科(资讯 行情 论坛)(CHINA VANKE CO)一度曾出现过A、B股同价的状况，96年左右的5倍市盈率明显偏低。此后B股市盈率下限约为10倍，04-05年动态市盈率仍然在这个水平上，与行业平均水平比估值偏低。即使与相关一些房地产公司10-14倍的动态市盈率比仍然偏低，更何况该公司在中国的房地产行业具有较好的可持续增长能力。而万科A股市盈率下限大约在18倍左右。04-05年动态市盈率将因盈利增长而快速下降，估值水平低于龙头公司与行业平均水平，虽然面临宏观调控影响，这样的市盈率已经具有一定吸引力。
表2 全球房地产行业代表性公司的定价水平
|
代码 |
简称 |
市值
(百万美元) |
PE03 |
PE04E |
PE05E |
|
16 HK Equity |
SUN HUNG KAI PRO |
21470 |
25.46 |
23.02 |
16.84 |
|
1 HK Equity |
CHEUNG KONG |
18856 |
14.98 |
12.05 |
18.13 |
|
LAND LN Equity |
LAND SECURITIES |
9521 |
18.24 |
20.49 |
19.31 |
|
8801 JP Equity |
MITSUI FUDOSAN |
8751 |
66.75 |
35.52 |
19.57 |
|
12 HK Equity |
HENDERSON LAND D |
8631 |
28.54 |
24.55 |
17.56 |
|
BLND LN Equity |
BRIT LAND CO PLC |
6694 |
20.14 |
25.00 |
22.43 |
|
BPO US Equity |
BROOKFIELD PROP |
5022 |
17.32 |
25.20 |
28.44 |
|
8830 JP Equity |
SUMITOMO REALTY |
5017 |
74.96 |
23.91 |
13.65 |
|
LBT SJ Equity |
LIBERTY INTL PLC |
4705 |
30.63 |
25.84 |
20.19 |
|
101 HK Equity |
HANG LUNG PROPER |
4569 |
30.86 |
14.42 |
10.59 |
|
前10名平均 |
|
9324 |
23.27 |
23.00 |
18.67 |
|
行业平均 |
|
3292 |
22.08 |
18.65 |
17.50 |
|
中国行业龙头公司 |
|
|
|
|
|
|
600663 CH Equity |
SHANG LUJIAZUI-A |
1556 |
22.49 |
N.A. |
N.A. |
|
900932 CH Equity |
SHANG LUJIAZUI-B |
1556 |
12.30 |
N.A. |
N.A. |
|
200002 CH Equity |
CHINA VANKE CO-B |
1442 |
15.39 |
10.61 |
9.00 |
|
000002 CH Equity |
CHINA VANKE CO-A |
1442 |
21.12 |
14.56 |
12.62 |
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