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　　本报记者 陈美

　　牵动房地产神经的调控政策再次出手！据悉，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这意味之前的“政策靴子”终于落地。

　　在14日国务院召开的常务会议对二套房确定了以下政策措施：抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

　　国金证券研究所地产分析师曹旭特认为，自今年以来，在政策的调控下，房地产市场并未出现政府预期的局面，反而量价齐升；北京、上海、深圳三大一线城市的房价更是出现飙涨，这加大了市场对打压政策出台的预期。

　　“我们认为，二套房的按揭首付比例提升至50%，对抑制房价最为有效。因为目前市场中投资和改善购房比例较高，削弱了金融支持，这部分弹性较大的需求立即会被挤出，房价也会得到控制。”曹旭特分析说，这反映出政府打压高房价的决心。

　　不过，长江证券地产研究员苏雪晶却担心，地方在实际的执行过程中会不会完全贯彻。因为特别是2008年年底以来对房贷政策放松后，二套房贷政策名存实亡。“在今年3月，许多地区二套房仍然可以拿到八五折的优惠利率。如果二套房贷政策得到真正的落实，对于目前投资型需求占比较大的市场将会形成打击，在自住以及改善性刚性需求受到房价上涨的抑制下未来成交将不容乐观，政策改变楼市基本面将随之展开。”

　　曹旭特认为，实际上，在房价得到控制之前，地产股很难走出政策抑制估值这一困境，因为基本面和估值不是主导地产股表现的因素，地产股投资机会的到来还是要等到房价得到控制这一必要条件的实现。

　　“当前，房地产板块PE对全体A股的溢价幅度为19%，远低于历史平均的40-60%的区间，可以说当前房地产板块PE已经充分反映了对于前期政策调控和未来政策调控预期，再加上业绩增长确定，下跌空间已经十分有限。因此房地产股在过去几个月的盘整中迟迟没有启动的原因，其实就是一直在寻找估值提升的理由。目前政策对于首套房、二套房的政策‘靴子’落地之后，地产股可能会迎来政策打压预期的释放，进而有所表现。”曹旭特分析说。

　　同样，苏雪晶也认为，房地产公司在2010年的业绩十分有保障，因为根据统计，上市房企中有40%的结算资金要在今年结算，并且随着今年大型房地产在二三城市的开发，其项目滚动率和回收率也可以得到保证。因此，业绩好、估值低的房地产股在政策明朗之后将出现一定的表现。