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　　核心提示：随着对房地产泡沫化危害的认知趋同，房地产调控预期逐步收紧，房地产调控和利益集团的博弈也相对激化。从中长期来看，房地产泡沫化和调控之间的博弈很可能导致市场对资产类板块的不确定性担忧，从而压制指数甚至出现阶段性回调。但相关资金可能溢出到其它调结构板块，股价的结构性分化开始出现。

　　随着对房地产泡沫化危害的认知趋同，房地产调控预期逐步收紧，房地产调控和利益集团的博弈也相对激化。从中长期来看，房地产泡沫化和调控之间的博弈很可能导致市场对资产类板块的不确定性担忧，从而压制指数甚至出现阶段性回调。但相关资金可能溢出到其它调结构板块，股价的结构性分化开始出现。

　　一、中央政策调控日益明确

　　随着房价上涨和泡沫化的问题日趋严重，房价已经成为横亘在城镇化道路上的一道重大障碍，而在此背景下中央调控房地产泡沫的目标也日益明确。从目前来看，中央政策试图从两个方面着手来抑制房地产投机泡沫的继续发展。

　　1.加大供应

　　在保障性住房上，中央政府明年加大了倾斜力度。一方面加大相关的财政投资力度，另一方面则试图通过土地供应方面的调整，加大土地供应量来增加更多的中低价商品房。

　　2.抑制投机

　　抑制投机性购房在近期被管理层首次具体提出，其措施更多体现在抬高信贷门槛、停止刺激投资和投机的优惠措施等等。

　　但我们要看到的是，出于复杂的利益关系考虑，调控的过程难免一波三折，甚至可能反复。此次中央经济工作会议后提出抑制投机性购房，但政策力度出现雷声大、雨点小的状况，这恐怕是中央各部委长期调控目标和地方政府的短期经济利益出现矛盾所致。在涉及根本的土地财政、税收机制没有得到合理理顺之前，调控效果始终值得怀疑。

　　二、对房地产泡沫危害认知趋同化

　　和政策出台的犹豫不同的是，对房地产泡沫继续扩大的危害性认知却逐步在高层形成共识。

　　迪拜危机后，房地产泡沫无一幸免破灭的事实说明，这种畸形发展的模式最终不但不能持续维持假象的繁荣，甚至可能给经济带来更长久的危害，最终是所有人利益都得不到保障。而当前中国房价收入比甚至已经到很离谱的境地，这点甚至连支持房地产泡沫化的利益集团都很难否认。因此部分房地产产业界的人士也对当前房地产泡沫问题提出了一些理性看法，担忧泡沫继续扩大的危害和影响，其实质上是出于对长期发展的考虑。

　　一旦这一认知逐步趋同，那么如何在平抑泡沫基础上重启城镇化进程，也就必然成为一个唯一的大方向。因此虽我们对短中期的政策效果存疑，但对长期的调控方向和最终结果却抱有信心。真正有调控效应的房地产政策出台必然是经历多次波折，在中央政府和地方利益集团的反复博弈后方能浮出水面的。

　　三、股市影响分析

　　应该说房地产行业对当前经济发展走向有着至关重要的作用，也就必然成为影响股市预期的重要因素之一，而其影响主要体现在两个方面。

　　一是对指数有较大的利空影响，从中长期来看房地产市场走势将对相关资产类板块产生压力，不确定因素可能导致大部分机构规避该类行业。而这些板块对指数影响明显，可能导致市场出现阶段性下挫。

　　二是对结构有影响，毕竟调控房地产泡沫是为了更加长远的城镇化进程，而房地产市场重归理性也将驱使部分资源到其它相关行业，反而更利于实现理顺产业结构。因此房地产行业的调控越严厉，在某种程度上反而利于其它结构类题材的炒作。

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