智多盈投资 余凯

　　在深天健(000090)近7个交易日录得60%涨幅的示范效应下，今日深圳本地股可谓全线开花，世纪星源(000005)、深华发(000020)、深桑达A(000032)、飞亚达A(000026)、深天地A(000023)、深长城(000042)、深鸿基(000040)、世联地产(002085)、深国商(000056)等多只深圳本地股纷纷以涨停价格报收。近日，深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》。根据该办法的最新规定，权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行改造，权利人自行改造的项目可“协议出让”，且政府也鼓励城市综合体改造。我们认为，该政策意味着拆除重建工业项目升级改造为住宅、办公等经营性用途项目仅需补缴地价，新增面积只需按市场评估地价补缴，土地成本相对较低，且只需补缴完地价就可以上市转让；而办法规定城中村项目补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让，越过了招牌挂出让土地的限制。这意味着土地开发过程将更连贯，也意味着土地价格不必疯涨，政府直接利益减少但城市改造将加快，市区内供给将增加。于是，在这样的利好因素刺激下，深圳本地股在二级市场上受到强烈的追捧也就不难理解。

　　土地供应瓶颈有望突破

　　30年来，随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出。土地资源稀缺已经成为制约深圳发展的一大瓶颈。而《深圳市城市更新办法》则标志着深圳的城市发展正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步。深圳市社科院院长乐正指出，进行大规模的城市更新，将非常有利于释放和提高土地的价值、完善城市功能、拓展城市增长空间。

　　《办法》出台之后，规划国土部门经过梳理推出了25个具备较好实施条件的城市更新项目，其中，包括19个城中村改造和6个旧工业区升级改造项目，将为社会提供建筑面积约202万平方米的住宅、21万平方米的办公、48万平方米的商业、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心等。

　　这些更新项目相当于深圳近几年新增供应量的三成左右，可以在一定程度上稳定住房供应结构、缓解市场新增供应不足和区域布局不平衡的情况。而结合远期来看，通过存量土地的盘活和挖掘，能够释放出来的商品房供应可能会达到数千万平方米之巨。依照官方披露，在约200平方公里的城市更新规模里，大约有30%需要拆除重建，也即是大约60平方公里。虽然这其中大致有多少比重会改造成为住宅公众现在不得而知，但能够肯定的是，其中会配建一定比例的住宅。如果建30%，那么大概就是18平方公里，再考虑到旧改项目平均会有3-4的容积率，那么，深圳通过盘活存量土地远期可能向市场释放的住宅规模大约在5400-7200万平方米，这个规模相当于深圳第十个五年规划制定的建房目标5700万平方米。另外，由于在未来10年间深圳要完成大部分的城市更新，因此，这数千万的住房，可能大部分也会在未来10年逐步释放，这意味着深圳未来每年都可能有数百万平方米的住宅通过城市更新释放出来，它有望扭转深圳商品住宅新增供应短缺的状态。

　　深圳地产将迎来“第二春”

　　应该说，《深圳市城市更新办法》的出台，将对深圳地产未来10年的发展产生重大影响，是一个新时代的开启。

　　12月1日，《深圳市城市更新办法》将付诸实施，这一文件有三个政策几乎解决了以往改造项目所有的关键难点问题，包括鼓励自行改造、土地出让不必“招、拍、挂”，以及地价优惠的政策。深圳未来城市更新总用地面积约200平方公里，在2020年前，政府将完成176平方公里的城市更新，其中拆除重建类在30%以下。如以30%计算，则拆除重建类未来10年总面积达5280万平方米。这将为深圳住宅新房市场持续的注入大量的新增供应量，扭转商品住宅新增供应短缺的状态，对于平衡供需关系有积极的意义。

　　从近期政府即将推动的19个城市更新项目来看，这些项目大多位于城市中心区、关外轨道交通辐射区等热点片区，预计将在2010年、2011年相继入市，这将较为有效地解决以往需求趋向中心和近郊，而供应趋向远郊，供需错位的问题。

　　一方面，城市更新有利于改善非成熟区域的城市面貌、配套水平，提高居住便利度、安全感和舒适度，将疏导需求更广泛的流动，减少区域之间房价的差距；另一方面，总体供需的平衡，也将促使总体房价，尤其是普通住宅的房价趋向稳定。

　　可以预见的是，在城市的大规模更新建设过程中，深圳地产将迎来“第二春”。

　　价值重估有望就此展开

　　《深圳市城市更新办法》的一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。根据自行改造的原则，原先就拥有一些的旧的厂房、或旧工业园区的公司将是该《办法》的最直接受益的公司。这是因为如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能，在新的规则下，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可。这将有助于权利人躲过招拍挂制度下高昂的地价，节省下圈地的高昂成本；并拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权；拥有改造后升值的土地价值。

　　以深天健(000090)为例，公司目前拥有的天健工业区位于福田景田片区，占地面积56283平方米，建筑面积82611平方米，现容积率不到2。如果该工业园区容积率提高到3，则可将建筑面积提高到16.8万平米。该工业园区周边比较高档的小区二手房售价在4万元以上。即使按3万元/平米的售价保守估计，则潜在的销售收入也将在50亿元左右。相应产生的地价、税收等将远远比现在的工业区更加丰厚。而如果改变为商业区，其所贡献的税款以及带动的长期消费，将能够在更大程度上促动区域经济的可持续发展。

　　再比如，深长城(000042)下属的笋岗仓库，占地8.9万平米。位于笋岗－清水河片区，属于深圳的城市中心之一。公司已在前期策划申请报批，将该仓库升级改造为总建筑面积36.7万平米的国际物流中心。如果按每平米1.5万元的价格测算，不考虑地下停车场，则改造后的物流中心潜在的市值应当在44亿元左右。

　　除了上述两家公司外，我们认为该政策也有望给那些在深圳拥有丰富工业土地资源的上市公司带来明显的利好支持。比如中兴通讯(000063)、深康佳(000016、200016)、招商地产(000024、200024)、中航地产(000043)、中粮地产(000031)、深天地(000023)、世纪星源(000005)等。当然，由于金地集团(600383)、华侨城(000069)等已经在深圳市有旧城改造基础，因此它们未来也将显著受益。事实上，垂涎于该政策的明显利好因素刺激，深华发(000020、200020)已经于周三率先公告称，公司拟将旗下一块工业用地合法转为商业用地，并通过增发募资形势将该地块开发为公寓、商铺项目。因此，操作上建议投资者近期可多关注该政策所带来的投资机会。

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