东方智慧 黄硕

　　这一篇文章里的地产玩家，讲的不是地产商的故事。讲的是地产资金链崩紧的背景下，大至中国外汇储备资金、小至民间炒楼客，以及游资、机构，各自的玩法。乍一看，全球楼市危如累卵，但是，即使如此，大玩家有大的玩法，小玩家有小的玩法，各自过得有声有色。当然，这几个玩家是否个个都能赚足钱全身而退？现在还未到下结论的时候。

　　一、外汇储备玩“两房”

　　房地美、房利美两家公司(简称：“两房”)共拥有或担保的美国住房贷款价值约5.2万亿美元，占现有应收房贷款近一半。近期，各国/地区对与两房相关机构债券(Agency Bond)增减持的一个现象尤为值得深思。根据美国财政部最新《外国对美国长期证券的净购买》2008年3、4、5月度报告，在与两房相关的美国机构债券上，出现中国内地、中国香港方面“敞开式”接盘来自国际投行、对冲基金等机构抛出的仓位。目前，仅中国内地持有的对美机构债券已经高达4333亿美元。专家分析：投资agency bond的4333亿美元中，主要是中国的外汇储备，还包括一些在全球范围内配置资产的商业银行、投资银行以及保险机构。这其中所隐藏的风险与机遇，真是很难估算。

　　二 、游资托管扫京沪

　　这一类游资多多少少带有趁火打劫的味道，但不论如何，它是如今陷于资金链危机下的中小地产商的最后一根救命稻草。此前曾有媒体报道称，类似此种欲走托管路线的游资，全国范围内至少在80亿元规模。2008年07月21日《中国房地产报》在《房企开始选择与游资合作 签订托管协议》中报道：对于资金紧绷、借贷无门的中小房企而言，选择与游资合作，签订带有股权质押性质的“托管”协议，或许能让它们暂时看到一线生机。上海某房地产专业管理公司副总裁王滔(化名)恰在此时携10亿元资金来到北京。他给缺钱的中小房企开出的“神奇药方”是：“先给你垫资，然后托管你的项目，再下调销售价格，快速销售、回笼资金。”这笔“又快又救命”的生意可以实现“三赢”：开发商舒缓资金、顺利渡过难关；购房者以低于周边的“实惠价格”获利；至于托管方，则不但可以分享到至少30%的项目销售利润，还能在完成协议内容后，收回先前垫付的资金。他表示：此类游资的目标主要针对北京和上海，因为其价格浮动的弹性非常大，有刚性需求，至于深圳，由于房价是炒房者哄抬起来的，因此并不适合这种模式。

　　三、地产公司债受追捧

　　以上游资的这种做法，显然不是太适合一些偏重信用风险的机构投资者。那么，机构投资者的新宠儿是什么呢？请看最近几只受追捧的地产股公司债：与今年3月份发行的首只“08金地债”房地产公司债不同，近两个交易日上市的“08新湖债”和“08保利债”在一、二级市场上均获得投资者追捧，其中新湖债的高收益率水平更得到散户投资者空前踊跃的参与，不但获得超额网上申购，首日成交额更创纪录的接近3亿。“08保利债”以及“08北辰债”都是具有央企或者地方政府背景的有担保公司债，企业信用以及偿债能力让投资者放心，所以受到机构投资者青睐，“08保利债”由保利集团提供担保，虽然其7%的发行利率明显低于无担保的“08新湖债”，但仍受到偏重信用风险的机构投资者的青睐，“这从其机构销售情况就可见一般，网下申购达占比达90%”，而新湖债的网下申购比仅35%。由于受到宏观调控的冲击，房地产行业的下滑趋势明显，不少机构和个人对房地产行业退避三舍，但专家认为：“不一定就要规避房地产行业，债券的安全性比股票安全得多，发行公司债的上市公司比一般企业要好。不能因为是房地产企业，就一棒子打死。”

　　四、深圳炒家玩惨

　　深圳炒家是最近玩得最惨的一个群体，无奈之下想选择“断供”以图一了百了吧，也未能如意。一方面，律师提示“断供”所引发的信用风险后患无穷，有可能是一辈子的债；一方面，亦有幸灾乐祸者指责“深圳楼市就是被你们给炒到天价的”；同时，关于深圳楼市是否应该救市，炒家、银行、经济学家、国家各权威部门的说法居然各不相同，在媒体上大打口水战。连博同情都博不到，这的确是够惨。

　　依稀记得以前看过的一幅漫画，一个人被猛虎追着摔下深渊，半空中抓住一根救命的野藤条试图爬上悬崖，偏偏此时又来了一只小老鼠来啃这根藤条，上有猛虎、下是万丈深渊、唯一的救命藤条又要被老鼠咬断，在此生死关头，这个人看见眼前的一朵小花，长在悬崖边上的一朵小野花，他忍不住感叹“好美啊”。这个故事，禅意十足。