谈股论金：4月16日专家看市场

　　把握地产行业特点 理性预期谨慎投资

　　⊙上海证券 屠骏 沈莉

　　地产股的“纵身一跃”给市场信心沉重一击。万科A、金地集团、保利地产、招商地产等地产品种在周一纷纷跌停，两市共约40只地产股无一幸免。尽管市场的运行终究会修复“伤情”，但目前看来，投资者对地产行业的短期市场表现可能依旧充满忧虑。

　　房地产企业的市场表现短期主要受业绩、销售量和国家货币政策影响较大；中期主要受房地产商品销售价格和土地市场供求关系影响；长期主要与经济情况、收入增长、人口因素相关。而在二级市场价格波动方面，房地产股票受短中期因素影响更大。在投资地产股时，以下几方面因素值得投资者进一步关注。

　　首先，投资地产股票需要更多关注国家宏观调控政策。房地产市场的运行关系民生，对房地产市场的调控在各国都是常态。又因为房地产属于资金密集性行业，如果对房地产企业银根进行收缩，调控的效果就比较明显。央行6次加息7次上调存款准备金、第二套房贷40%首付加1.1倍利率、第二套住房认定、保障性住房体系的完善、土地增值税的清算等一系列措施使得楼市观望情绪浓重、地产商资金链趋紧，再加上投资者对于近期宏观数据的担忧，从而使房地产市场产生了明显调整的迹象。

　　其次， 投资地产股票更需动态考虑业绩因素。最近的房地产公司季报、业绩预报都显示净利润增长，其中，保利地产第一季度净利润将增长230%以上，万通地产的未分配利润增长104.89%。但是业绩公布当天，保利地产下跌2.14%，万通地产下跌1.75%。造成这种公司业绩与市场倒挂的现象主要是与房地产公司的结算与销售不同步分不开的。房地产商品从预售到结算往往需要1年左右甚至更长的时间，因此账面业绩与实际业绩本身就存在时间差，房地产企业有时可以利用这种制度来平滑利润，将已销售未结算的面积放着，在适当的时候结算。

　　再次,投资地产股票要重点关注销售量。由于销售价格下跌比较困难，故可用销售量预示真实业绩。而且由于房地产商品的投资属性，很容易出现量涨价涨的局面，所以销售量比销售价格更为敏感。以上海为例，根据相关统计数据，2008年1月商品房销售面积156.78万平米，比上月减少4.06%，比去年同期减少10.31%；2008年2月成交面积72.08万平米，比上月减少54.02%，比去年同期减少27.59%。房地产股去年12月到现在一直在下跌，房地产龙头股万科A从12月3日的32.53元跌到2008年4月14日的22.92元。而3月份的房地产股跑赢大盘，万科A3月涨幅10.11%，上海房市3月份的销售量回暖，达到往年水平，大家以此为信号，认为房地产市场开始回暖。但必须注意的是，预售合同、定金合同可撤销，因而销售量的数据也有可能失真。

　　对于投资者而言，投资地产股票时应该认真思考以上几个问题，并在合适的投资时期内考虑具体的投资策略。长期来看，无论从城市化进程、投资属性以及龙头公司目前的成长性来看，房地产作为重要的资产具有相当可观的投资吸引力，房地产板块后市的发展潜力也是可以期待的。但由于短期内各种因素的不确定性依然存在，宏观调控的效果有待进一步观察，投资房地产股票时也应该理性地权衡中短期策略。