当地主还是当厂长 剖析产业整合4

　　东方智慧 黄硕

　　对于地产商来说，圈地当个大地主是绝大多数人的梦想。于是这两年地产股们纷纷在股市-楼里左右逢源：上市是为了什么？为了筹资；筹资是为了什么？为了有钱买地；买地为什么？可以盖更多的楼、赚更多的钱，业绩更好、可以继续增发、圈更多的钱，买更多的地。向上游进军的集大成者是碧桂园，但树大招风。而前两年就喊出“用工厂化来盖楼”口号的万科，最早打通产业链的下游，这几年，虽然它也圈了许多地、卖的楼也不便宜，但却成为一家受尊敬企业。在战略上，王石一向站得高看得远，地产界无人能及。

　　一、地主的哑巴亏

　　国务院同时动用法律、经济和金融手段严厉打击土地囤积，这一次，圈地的大地主们估计要狠狠地吃一把哑巴亏了。2008年1月7日，国务院办公厅在下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，从而打响了2008年楼市调控的第一炮，以打击囤积土地为核心的重拳，注定将影响整个楼市格局并对房价走势产生决定性影响。国务院通知的第六条尤其引人瞩目：“严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。”

　　二、厂长的远见

　　2007年07月06日《第一财经日报》在《万科工厂化方式盖楼：理想主义嫁接市场规律》中如是分析：

　　(1)就外部环境而言，随着宏观调控的进一步深入，由国家产业政策所主导的商品住宅小型化趋势以及限价商品房制度的推出，颠覆了现有开发模式所赖以生存的市场根基。住宅产业化一旦推行，其结果必将是对整个上游产业链的彻底颠覆；

　　(2)工厂化的建造方式事实上是把过去露天开放式的施工现场转移至室内，仅在现场保留拼装部件等简单工艺。而在室内生产过程中，制造业的品控模式将被严格贯彻，其直接结果就是带来建筑品质的大幅提升。这样的施工方式可以大大缩小供应链以及供应范围。节点的减少可以令万科的管理触角进一步延伸，甚至是“一抓到底”。这对把严格管理奉为企业灵魂的万科而言，显然也是个巨大的诱惑；

　　(3)当行业利润率趋于平均、稳定，企业效益的提高将在很大程度上取决于周转速度的加快。而工厂化建造方式可以有效减短施工周期，上海万科的未来目标就是通过这种方式将建造周期减少20%。同时，一位万科的业内人士也表示，新的建造方式可以大大减少库存。目前，万科开工面积与销售面积的比率大约是1.5：1，未来则可降低至1.2：1。投入的减少与产出的加快，可以令万科在新的市场环境下，获得更长足的竞争力。

　　当地主还是当厂长？一直到2007年底为止都是地主出尽风头的时候，但2008年后，风向却不一样了。地主哭的时候，工厂化盖楼的厂长可以在一边暗笑了。这就是地产界的产业整合的故事，向上游打通的地主——向下游打通的厂长间的PK故事。