股市楼市演绎共振行情

　　无论在哪一个交易市场里，成交量是人气是否聚集的一个重要指标。成交锐减，是11月份股市和楼市都面临的最直接的问题，因为不断萎缩的成交量就意味市场中人气低落，继而伴随的就是股价和楼价向下调整。对于很多股民来说，被下跌的股票深度套牢后，“解套”成了目前最大的愿望；对于房地产业而言，应对的措施则是促销，甚至部分地产中介被迫关门。　　

　　现象

　　成交锐减，共尝炎凉　　

　　股民：若再跌，就割肉　　

　　“准备割肉吗？”经过一个月的调整，散户的“股友”之间开始如此打招呼。

　　经过连日下跌后，上证综指从最高点下跌了约1000点，一项面向北京、上海、广州三地股民的调查显示，有23.1%的股民认为自己“已深度套牢，难承受‘割肉’损失”，有38.8%的股民“相信会继续上涨，持股继续观望”，31.3%的股民表示“如果继续下跌就抛出”，还有8.8%的股民选择“其他”，也就是选择其他形式的投资或者已经抛出。

　　其中，广州股民在“已深度套牢，难承受‘割肉’损失”、“相信会继续上涨，持股继续观望”、“如果继续下跌就抛出”三项的分布较为均衡，均在33%左右。分析人士表示，从这些相关数据来看，股民整体上对市场信心不足。

　　成交量的数据也是“信心不足”的佐证之一。上周五，沪深两市成交量之和仅940亿元，未突破千亿，创下了近4个月来成交量的新低，也是这一个月的调控以来，成交不断萎缩而创下的“地量”。有分析师称，经过了1000点的杀跌后，散户在6100—5100点的杀跌过程中损失惨重，多数人深度被套，亏钱效应扩散全社会，对投资人的心理影响不容忽视。由于信心缺失，新加入的散户越来越少，存量中追涨杀跌的短线投机者多数高位被套，是成交量越走越低的主要原因。

　　从11月1日至上周五的16日，上证综合指数已经累计下跌了11.08%，此期间更一度接近5000点整数关口，部分股票的股价已经跌至3月19日时3000点以下的水平。在1504只A股中，有117只股票的股价已经下跌至上证指数3000点时水平的下方，占上市的股票8%左右。甚至，这些股票中有部分跌到了今年年初的股价水平，更有些回到了去年末的股价区间。其中，在本轮大调整中，累计跌幅最大的前5只股票分别为中创信测、金证股份、*ST大唐、太龙药业、重庆啤酒，期间跌幅均在25%以上。

　　据调查显示，其中有18.5%的股民已经将所持股票全部抛空，24.5%的股民仓位在0—30%，32.9%的股民仓位在30%—50%，持仓在50%以下的股民共计75.9%；还有15.9%的股民仓位在50%—80%，8.3%的股民仓位在80%—100%，持仓在50%以上的股民共计24.1%。由此可见，近两成的股民已经抛空股票，观望的气氛渐浓。此外，多数股民在炒股同时也持有基金，对于基金的打算，有13.7%的股民在近期已经赎回，43.3%表示“再下跌就赎回”。三地股民中，广州股民较显得不安，有57%表示“再下跌就赎回”。

　　在问及股民是否准备抄底时，56.9%的股民认为形势看不清，会暂时观望，说明半数以上的股民仍认为股市会继续震荡，而持观望状态；31.8%的股民表示如果再下跌，就入市抄底；9.5%的股民已经趁低买进；还有1.8%的股民选择“其他”。做好抄底准备的股民中，广州股民相对较多，40%的广州股民表示“如果再下跌，就入市抄底”。

　　值得一提的是，新股充当了套牢股民的主要“杀手”。截至上周末，今年首发的97只新股中，有71只个股股价跌至首日最高价以下，占比超过71%。其中有61只属于中小板块，这些股票和上市首日最高价相比，平均跌幅约33%。上周有三家中小板企业上市，分别为万力达、云海金属、怡亚通。截至上周末，除了怡亚通刚回到首日开盘价以上，其余两家都跌破首日收盘价。

　　中国石油、中国神华、中海油服、宁波银行4只股票由于套牢资金巨大，更被戏称为市场“四大绞肉机”，其中中国石油刚上市两天即套牢了800亿元资金。还有的是，今年以来实施公开增发的22只股票中已有14只跌破、或者曾经跌破了增发价。　　

　　楼市：寒气逼人　　

　　“我们这个送全部

装修外还送分体式空调。针对旧业主再卖，每平方米优惠2000块钱，只限当天的20套。”在记者的采访过程中，某一手楼盘的销售员表示，他们在售的楼盘在搞促销的优惠活动，价格优惠方面还包括如果有旧业主介绍可以另打折等。

　　刚刚过去的10月份，广州市国土房管局阳光家缘网站统计的十区新建商品住宅均价攀上历史最高点——每平方米11970元。在房价高企的同时，成交量却大幅缩水。根据阳光家缘数据，去年10月广州十区一手住宅成交量接近70万平方米，今年10月份广州十区成交量仅为55万平方米、4491套，环比和同比都下降了近两成，楼市出现有价无市的局面；去年11月十区一手住宅成交量有67.17万平方米，显然今年11月将难达到此成交量。记者了解到，国庆黄金周后，大部分楼盘成交量锐减，看楼人数也大跌，因此出现了上述楼盘促销的情景。

　　深圳的楼市情况类似。中原地产深港研究中心最新出炉的报告显示，今年10月深圳一手住宅交易量大幅萎缩，全月仅成交16万平方米，日均成交量不足6000平方米，较9月下降一半，为近3年来的罕见低量。大多数楼盘的开盘销售率仅有20%～30%；一手住宅的成交均价也回落至14797元／平方米，较9月下跌约一成。

　　遇到突然而来的楼市淡季，有些开发商选择“暂避风头”。据悉，某大集团旗下一楼盘全新组团原定11月左右开盘，样板房已做好，广告宣传也铺开了，但近日突然决定推迟开盘计划，拟在明年春节前后才开售。据了解，该开发商原来预计年底楼市旺销，趁楼价高赶在年底推盘，但现在看到年底楼市销售由旺转淡，于是不再赶在年底卖楼。另据透露，该开发集团资金流充足，所以不急着卖楼套现，待市场环境好些再卖楼，楼价自然能高些。

　　除了有实力“避开风头”，更多的开发商则是选择打折促销，赶紧卖楼。国庆后，继恒大、富力两开发商推出买楼送一成首期的“9折”促销活动，近日有更多开发商加入了送“大礼包”行列，包括打折、特价、送车位、送家电，等等，其中最高折扣达8.7折，最高优惠达90万元／套。而且楼盘的现场活动也开始多起来，如举办巧克力节等等，希望吸纳更多人气旺场。

　　虽然开发商开始大张旗鼓打折促销搞活动，但打折宣传却遮遮掩掩地进行：如只是现楼尾货促销，新货不降价；特价单位往往是低楼层单位，提高价格再打折等等。也有业内人士向本报记者指出，目前进行促销活动的主要是部分高端的楼盘，中低价格的楼盘促销还不多见。

　　与此同时，

二手房市场也持续走低。中原地产的报告显示，今年10月深圳共成交二手住宅约2800套，环比减少24.5%，成交面积21.9万平方米，环比减少25%，成交均价为13362元／平方米，环比下跌11.5%。至于广州的二手房市场，中原地产研究部透露，10月份中原地产在广州各大区域二手成交量普遍下滑一成左右，而珠江新城的比例最高，下降幅度达30%。满堂红公布的数据显示，在珠江新城，10月二手房全部买家的数量比9月同期减少一半。美联物业的成交数据显示，10月珠江新城二手房成交下滑30%左右。“投资客目前都比较恐慌。”不少房地产中介如此表示。

　　日前，有报道称，深圳二手房经过连续四个月成交萎缩，20%左右的房地产小中介公司被迫关门，部分小中介也寻求兼并。而同样遭遇交易寒冬的广州市场，业内人士认为，广州市场比深圳平稳，成交量下降只是近一个多月的事，因此尚未出现小中介大面积关门的现象。但是，如果成交量持续下滑，不仅小中介难以维持，大中介也不得不作出调整，行业将面临新一轮洗牌。他表示，如果成交量持续萎缩四个月，可能很多中型房地产中介都撑不下去，“但大的中介公司撑不下去不一定是关门，而是通过裁员、减少或停止店铺扩张等方式。”　　

　　分析

　　股市楼市“荣辱与共”的经济因素　

　　在记者采访的过程中，综合多位专家的看法，人民币升值以及由此带来的流动性过剩是共同推动股市和楼市上涨的动力，而目前的多种宏观调控措施对股市和楼市都会有一定的抑制。而且，股市和楼市本身存在着重要的联动关系。

　　人民币升值

　　由于中国对美国存在着巨额的贸易顺差，国内还在实行资本项目下的外汇管制，面对大量流入的外国货币，我国需要相应增加等值的人民币，从而使得流动性出现过剩。人民币对美元升值的压力至今没减少。虽然存在“人民币相对美元升值，而相对欧元等货币贬值”的情况，但著名经济学家、北大光华管理学院名誉院长厉以宁表示，人民币相对美元升值、相对欧元等其他货币贬值是目前的事实，但从长期来看，人民币升值是大趋势。上周五，美元兑人民币的中间价报于7.4336元，今年以来人民币升值幅度在4%左右，自汇改以来累计升值约8.37%。

　　当外汇市场对人民币形成升值预期，就会在一定的时期内吸引国际资本流入，以获得以人民币计价的资产升值的收益，这样就会导致相关资产价格上涨，并通过预期的增强，吸引更多国际资本流入，进一步加大升值压力，推动资产价格的上涨。而以此能获得高回报的资产，最典型的就是股票和房地产。记者注意到，我国汇率改革启动于2005年7月，而本轮股市的牛市行情也启动于2005年底，而我国2001年以后房地产价格逐年高涨，事实上，海外热钱早于人民币汇率改革就已经着手购买中国的房地产资产，而且早期进入房地产领域的外资大多获得了100%以上的利润，远远高于成熟市场3%至5%的回报率。

　　人民币升值还使得我国处于低利率环境中，因为国内的高储蓄率以及对赌人民币升值的海外投机资金不断进入我国，使得国内资金充裕。这种低利率的环境对股市来说，首先让巨额的储蓄“搬家”流入股市，其次是上市公司利息负担低，有利于盈利水平增加，造好股市的基本面。对于楼市而言，房地产从供给到需求，无不需要银行信贷的支持。那么低利率环境对于房地产行业发展也是重要的推动。

　　宏观调控

　　近日，社会各界都预期人民银行会在近期再度进行加息。今年以来，央行已经5次提高存贷款利率，9次提高银行存款准备金率并达到新高13.5%。分析人士认为，无论股市还是楼市，长远来看，加息和提高存款准备金率对这两个市场的资金面都会有“抽血”的影响。

　　对于股市，如果贷款利率继续提高，会增加上市公司的利息负担，从而减少公司的盈利，进一步加大股市的估值，使得上涨的空间受到限制。对于楼市，在信贷宽松时期，房地产业是财务杠杆比率最高的行业，项目投资中绝大部分资金来自银行贷款。据统计，目前有35个大中城市房地产企业整体资产负债率高达70%以上。此外，房地产消费也是需要信贷支持的，房地产按揭已经成为世界上通行的房地产购买形式，此前有些房地产投机者通过高按揭比率大量购买房地产以期望价格上涨获得收益。那么加息对于房地产行业具有一定的抑制影响。

　　有市场人士认为，加息会减少流动性过剩的情况。但在记者的采访中，不少专家并不认同目前的加息会对减少流动性过剩能起到立竿见影的作用。

　　日前，国家税务总局公布新修订的《年所得12万元以上个人自行纳税申报表》，从明年1月开始，其中“股票转让所得”和“个人房屋转让所得”首次被明确列入申报行列。专家表示，虽然要求申报，但并不等于征收。不过，这一规定对股市和楼市的心理影响是很大的，因为人们都担心这是未来对征收资本利得税的摸底。

　　股市楼市资金联动

　　据统计，10年来中国的房地产价格指数上涨了52%，但期间包括中国居民金融资产上涨更多。以居民储蓄存款为例，10年间上涨了278%。中国居民的金融资产(仅考虑储蓄和股票)从2001年的7.4万亿上升到了2007年的23.8万亿左右，也即6年间中国居民的金融资产上涨了220%。而2007年以来，居民的储蓄大规模搬家，相当部分流入了股市，股票和基金成为了重要的金融资产。

　　中国居民金融资产的快速增加无疑也形成了对房地产强劲的购买力。尽管中国一手商品房销售收入由2005年的1.76万亿元提高到预计2007年的2.30万亿元，但中国一手商品房销售收入与居民金融资产的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%。不过，从另一方面来说，楼市也会有部分资金流向股市。　　

　　走势　

　　股市仍将反复震荡

　　在记者的采访过程中，不少研究人士认为此轮股市的调整主要源于前期上涨过快，导致估值过高。“目前股市的估值水平较高，已经充分体现了今年的上市公司业绩，甚至部分透支了明年的业绩。”银河证券高级策略分析师李锋向本报记者表示，目前上市公司的业绩不再支撑股市继续大幅上涨，第四季度会是一个震荡的调整行情。

　　“近期股市的调整，是对前期产生的估值泡沫的挤压，是对股市前段时间上涨过快的主动反思。”在接受本报记者采访时，金元证券策略分析师冉兰表示，近两个月来，对于股市估值过高进行修正的进程分为两阶段，第一阶段是题材股等下跌，蓝筹股上涨，呈现为“二八现象”；第二阶段是蓝筹股也下跌了。“这表明蓝筹股到了现在也是有泡沫的。”冉兰说，所有的股票都要有不同程度的调整才是股市理性的表现。

　　此外，随着全球金融市场联系越来越紧密，内地股市和港股互动影响越来越明显，同时港股又是和国际金融市场联系非常紧密的一个成熟市场，那么内地市场可以通过港股影响全球市场或全球市场通过港股影响内地市场。目前，国际金融市场处于动荡不安的时期，“次按”危机尚未结束，普遍担心全球股市会出现反复震荡。　　

　　预期一线城市四季度楼市继续遇冷　　

　　目前，从政府官员，到专家学者，社会各界普遍认为征收“物业税”将是平抑房价最有效的手段。此处的“物业税”实际上是指对不动产征收的一种财产性质的税，即“不动产税”。而“由物业税替代土地出让金”的说法遭到了权威部门的一致否认。事实上，土地出让收支的管理在去年末出台的相关政策中得到了进一步的细化，长城证券表示，由物业税替代土地出让金几乎不可能。但是，物业税的征收对于抑制房地产投机和投资需求，以及大户型的消费都存在长期的影响。

　　尽管物业税已经在北京、江苏、深圳在内的十个地区试点空转。但是长城证券认为，在目前我国房地产信息系统和物业评估系统极不完善、社会各界对具体实施方案存在较大分歧的情况下，物业税在短期内全面开征的可能性很小。即便实施，其对刚性的自住性需求影响也很小，对预期房价短期内仍会上涨的投机和投资者的影响也将较为有限。

　　对于近期房贷收紧的情况，联合证券表示，信贷紧缩有助于局部市场的自我恢复和调整，而且国内的信贷投放具有较强的季度特征，通常都是在前三季度高速投放，而四季度回收。因此当前的银行信贷紧缩政策具有季度性杀伤力。预期一线城市的销售遇冷在四季度难以改善。

　　至于9月末出台的“第二套房房贷新政”，联合证券表示，目前各商业银行对二套购房的标准不一，暗含银行放贷动机。预期明年一季度信贷紧缩以及一线城市销售遇冷会有明显改善。

　　此外，10月份，国家发改委与商务部联合出台的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》抑制外资流入房地产业，在于减少房地产市场资金的流入：从今年12月1日起，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设；为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。

　　日前，

国土资源部新出四招打击囤地：要求实行“净地”出让，合理控制单宗土地出让规模，规定每宗土地的开发建设时间，加大闲置土地的处置力度。

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