市场延续高位景气 地产强势反攻

　　德邦证券

　　2007年房地产市场延续了高位景气

　　2007年1-9月，房地产行业景气依然延续，销售面积和销售额分别达到了4.74亿平米和1.58万亿元，同比分别增长32.01%和50.50%。上市公司净利润同比增长75.31%。统计显示，84家地产上市公司中，有52家净利润同比增长，增幅达到100%以上的有23家，整个板块平均净利润增长率达到75.31%。房地产上市公司2007年前三季度整体法计算每股收益0.197元，同比增长41.51%。

　　

房地产上市公司依然具备很强的增长潜力

　　受益于行业的景气，整个板块预收帐款大幅度增加，达到955.48亿元，同比增长94.38%；有52家公司预收帐款同比增加，占比达到60.46%，增幅超过100%的公司有32家，占比达到37.21%。

　　

房价上涨趋势不改

　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。商品房需求和房价上涨是中国强劲的宏观经济基本面在不动产上的直观反映，房地产价格上涨的长期趋势不会改变。包括长期的人均GDP超过1000美元后的经济起飞阶段，人口红利，居民财富效应引致的投资需求，短期的流动性过剩、RMB升值等。因此，只要宏观经济景气周期没有逆转，商品房需求增长和地价、房价上涨的大趋势难以改变，预计作为土地资源的地价持续上涨具有更强的确定性趋势。

　　一二线上市公司大幅增长

　　主流上市公司未来两年的业绩高速增长已基本不受此次调控政策影响。受益于06、07年前9个月强劲的销售表现，部分公司大股东优质资产注入，大多数一二线优势上市公司未来两年业绩有望获得超过35%的往年行业平均增速。

　　随着政策预期落实房地产板块有望企稳，住宅开发类上市公司股价表现有望见底回升，但投资

商业地产开发为主的上市公司需要谨慎。这次住房消费调控并没有超出前期市场传闻，而最近1个多月以来房地产板块也受累于这种政策传闻而进入向下调整，所以对于大多数住宅开发类上市公司、尤其是一二线优势龙头公司来说，存在见底企稳甚至回升的投资机会。

　　资产注入成亮点

　　拿地成本越来越高、行业调控加强，再加上加息和从严监控贷款数量等，将促进具有优质房地产资源的大股东加快注入资产给上市公司的进程，我们再次提请投资者高度关注房地产行业中的资产注入类主题性投资机会，包括上海、北京、个别二线核心城市等地方房地产国企和部分民企。一些“小上市公司、大房地产集团”特征的上市公司大股东资产注入有望借此加速，上市公司的行业竞争地位有可能发生革命性改变，但是，我们建议投资者在高度关注和慎重评估小上市公司本身具有良好投资价值的基础上再关注大股东资产注入的投资机会。

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