渤海投资：地产股新动向带来新机会

　　渤海投资秦洪

　　虽然地产股面临着诸多调控政策的压力，但是该板块却在主流资金不屈不挠的做多激情驱动下，出现了一浪高于一浪的上涨行情。地产指数近期一路高歌猛进，昨日再度上涨3.84%。盘面上，珠江地产、新疆城建等个股强势涨停，保利地产、金融街、招商地产也有5%以上的上涨，地产龙头万科更是以4.89%的涨幅，收出了除权以来的第五根阳线。

　　我们认为，近期资金流向表明，地产股中的商业地产股和有资产注入预期的二三线地产蓝筹股受到了新多资金的关注，投资者可顺应这一动向，从这两类个股中挖掘投资机会。

　　升值动力VS调控压力

　　其实，地产股在近期走出如此的强势，的确不易。一方面是因为目前调控政策接二连三出台，比如说近期的贷款利率再度提升0.18个百分点，

　　另一方面则是因为前期主要针对房地产的相关政策逐一得到落实，例如北京《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》于21日正式下发，规定从即日起，凡从事房地产开发的企业，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均需办理清算土地增值税手续的房地产开发项目。在行业分析师看来，土地增值税的细则出台，可能会影响到房地产上市公司的毛利率，从而产生一定的估值压力。

　　但是，房地产股在面临估值压力的同时，宏观经济层面却迎来了较为强劲的做多动力，那就是人民币升值的动力。数据显示，人民币升值趋势有提速的可能性。而海外市场的经验显示，本币升值必定会带来本币资产价格的上涨，日本如此，韩国、台湾地区亦如此，所以，作为人民币升值典型资产的房地产价格自然有上涨的推动力，可以抵消调控的压力。而由于人民币升值也是本轮牛市的主动力之一，故有不少观点认为，人民币升值不止，牛市行情不止，地产股做多动能不止。

　　演变过程中渐现新动向

　　有意思的是，地产股在演变过程中也逐渐出现两大新动向，一是商业地产股的走强。比如说近期以陆家嘴A、益民百货、银泰股份等为代表的商业股集体走强，其共同特征就是它们都拥有不少商业地产。而海外市场的经验也显示出，在本币升值过程中，地产价格随之水涨船高，尤其是商业地产更是突飞猛进，远远领涨于住宅价格。

　　二是借壳上市或者地产规模排名靠后的个股在近期的涨幅较为可观。其中，以绿景地产、大龙地产、华业地产、中江地产等个股最为典型。我们认为，之所以如此，主要是因为两方面因素，其一，优质地产股在前期一轮接着一轮的地产股价值发现过程中，股价充分反映了人民币升值的预期以及未来盈利增长的预期，所以，股价较为呆滞。但由于地产股又是牛市的主线索，所以，不少资金就另辟蹊径，介入到这些地产股的新秀。其二，此类地产股新秀的控股股东大多极具实力，拥有数量不菲土地储备，但限于借壳时的借壳对象股本规模限制，难以一下子注入所有的土地资产，所以，只能分期逐步注入。这其实也给这些地产股带来了丰厚的股价空间和未来的题材刺激预期。

　　从新动向中挖掘新机会

　　正因为如此，在实际操作过程中，可以密切关注地产股的新动向，因为以往的经验显示，新动向往往意味着资金的新流动，从而带来二级市场新的做多方向，也就带来相应的投资机会。

　　在具体投资策略上，我们建议投资者重点关注两类地产股，一是物业资产丰厚的地产股，不仅仅在于重估的价值，而且还在于持续的稳定增长的租金回报，比如说陆家嘴、北辰实业、豫园商城等个股。其中豫园商城的商业地产尚未充分挖掘，因为目前市场关注的是该股的券商概念与黄金概念，而对于庞大的物业资产价值的重估并未引起充分的注意，前景相对乐观。

　　二是未来新项目不断竣工或者有整体上市预期所带来业绩快速增长的个股，较为典型的有中华企业、天创置业、万通先锋、S蓝石化等个股。其中中华企业的优势最为突出，因为该公司与金丰投资的控股股东均为上海(地产)集团公司，业内人士认为，出于规避同业竞争等考虑，不排除控股股东对中华企业、金丰投资进行产业整合，从而赋予中华企业极强的资产注入预期。