揭开地产股全线复活的神秘面纱

　　渤海投资 周延

　　伴随着万科A创出历史新高，地产板块已经全面脱离前期的低迷气氛，良好的业绩和适度的分化，成为机构资金关注的焦点。在巨大买盘推动下，周二张江高科、陆家嘴、华发股份、金地集团、绵世股份、旭飞投资、阳光股份等均以完美的涨停价报收。周三深圳业、深达声、深物业、莱因置业等地产股奋起直追，集体涨停！其中以深圳本地地产股势头最为强劲，地产股正在迎来新一轮的主升浪！

　　一、地产板块：市场预期已经发生明显改变

　　市场走势证明，以万科A、金地集团和华侨城A等为代表的地产股，并没有在宏观调控之中，处于裹足不前、震荡下跌的趋势；反而在调控之中，成为本轮行情的领涨龙头。究其原因，一者2 月份起，上市公司进入年报发布期。万科、金地、保利、招商地产等公司先后公布了年报。总体上看，上市公司的业绩达到或超出了市场的预期。主要的变化包括：第一、 收入和净利保持快速增长。在的22 家房地产上市公司的收入合计增长了45%、净利润增长了48%。其中，行业龙头万科的增速大幅领先，保利、招商、金融街、金地等一线地产股的业绩增长也很出色。第二、 受土地

增值税清算的影响，利润率轻微下降。22 家公司的净利润率比上年下降0.3 个百分点，毛利率下降1 个百分点。由于2 月份起实行土地增值税按实清算，一些公司的主营税金大幅增加。但22 家公司的主营税金率从5.7%提高到8.4%,增加了2.7 个百点。这意味着，如果不考虑税收增加的因素，税前毛利率仍在上升。三是、宏观调控有利于优质地产上市公司收购兼并、扩充实力，有利于优质上市公司本身的发展；四是人民币升值无疑成为引导地产股长期走强的根本原因。

　　二、四大要素支撑地产板块再现江湖

　　我们对房地产上市公司未来两年的业绩增长仍旧持乐观的看法，主要的理由在于：

　　第一、2007 年的房地产市场，我们判断仍旧是需求相当旺盛，因此我们并不担心销售会有大的问题，何况大多数公司的帐面预售款仍在增长；第二、各公司今年的新开工面积和竣工面积有30%以上的增长；第三、全国房价逐年上涨带来的好处，还将继续体现到报表。 另外，房地产板块还面临着一个最主要的催化剂——人民币升值的趋势，近期人民币升值步伐依然矫健有力。而从周边市场来看，本币升值必然会带来本币资产价格的上涨，日本、韩国等就是如此，所以，随着人民币升值趋势的确立，房地产价格的上涨趋势难以改变。更何况，房地产股既反映房地产价格趋势，也反映人民币另一重要资产———股票价格走势，所以，房地产股的上涨动力极其强劲。而对于中小投资者退一步讲，抛开一切基本面因素的复杂性，单单就可以看到，调控政策出台，地产股反而真真切切的在上涨，只能说明一件事，有大量的资金在不断进入。但从这一点，地产股的投资机会就应该得到投资者的重视。

　　实战出击：沙河股份(000014)：深圳沙河集团入主后, 公司主业已全面转型为房地产，土地储备丰富。其中在深圳华侨城以西紧邻深南大道的黄金地段有110万平方米的土地。并且在湖南省会长沙和中原重镇新乡储备的大量土地资源。而目前国家采取的人民币小幅升值政策更加剧了对人民币长期步入升值通道预期，因此人民币升值预期将对公司形成长期的利好。走势上，该股周三放量启动突破前高，预示着新一轮飙升行情即将展开， 可重点关注。

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