申银万国：地产股未来是否值得期待

　　政策敏感　机构坚守　股价动荡

　　申银万国　桂浩明

　　春节长假后第一个交易周的周五，股指维持了温和的上涨态势。但申万研究所计算的行业指数显示，当天走势最好的是房地产板块，涨幅是2.76%，远远超过申万300指数1.51%的涨幅。而在拥有较多房地产上市公司的深市，当天地产指数上涨了3.82%，同样是大大超出深证综指1.48%涨幅一大截。于是，也就带出了这样一个问题：前期房地产板块一直受到打压，甚至一度还是大盘下跌过程中的领跌品种，而现在它是否否极泰来了呢？

　　度过敏感期

　　提到房地产，人们自然会想起舆论界以及实业界围绕

房价所展开的讨论。而一段时间来，政府也多次出台有关房地产行业的调控政策。所有这些都使得该板块处境十分敏感，经常会因为某一观点的发表或者某一条文的宣布而走势突变。也因为这些不确定性的存在，不少人视买房地产股票为高风险投资。想想也是，房地产商如果有大量低价土地作为储备，这本来是企业的重大利多，由此可以推算出公司蕴含多大的收益。但现在情况变了，要征收土地增值税。于是，利润自然会被税收侵蚀。人们对其的估值也就随之会降低。这样一来，买房地产股票就成为要有很大勇气的事情。

　　然而，现在市场上似乎就是有这样一批特别有勇气的投资者。时下，正是他们在市场尚处于很微妙的阶段，率先在房地产板块上主动做多。这是为什么呢？虽然现在还无法知道究竟是谁在这一天大力建仓房地产股票，但是深交所最近公布的1月份交易统计数据显示，在房地产板块上机构交易最为活跃，占比超过了15%；60.3%的房地产板块流通股份被机构掌控，其中光基金就占据了其中37%的比例。虽然这个数据不是即时的，但结合盘面可以看出，现在的情况和一个多月前不会有什么明显的不同。这也就是说，机构是投资房地产股票的绝对主力，并且一般来说时下房地产板块的上涨，理所当然是它们的“杰作”。

　　坚守地产股

　　那么，机构为什么会有这么大的勇气，坚持看好房地产板块呢？原因无非是这样几个：首先当然是

人民币升值的因素。毕竟升值意味着以本币标价的资产的增值，而房地产应该是受益最为明显的。世界相关国家和地区的经验证明，在本币升值的背景下，本地资产中房地产是最大的跟随者。因此投资人民币升值题材的股票，就不能回避房地产板块。其次，事实上由于土地的不可再生性和社会的城镇化发展前景，从长远来看房地产也总是要涨价的。很多机构的研究报告都作出了这样一个预测，就是房地产价格的上涨会伴随本轮经济景气周期始终。第三，虽然现在政府正积极调控房价，但目的很清楚，即抑制房价的过快上涨，维护良好的经济秩序，这并不妨碍

开发商合法地获取合理的利润。考虑到境内房地产经营模式的特征以及相关企业所具有的较高的管理水平，因此对于多数上市的房地产公司来说，它们创造利润的能力的确不能忽视，而这些并不会受政策调控的太大影响。最后，从调控的角度来说，那些靠钻政策空子维持的企业、缺乏竞争力的弱势企业，确实会受到一定的打击，而优势企业则能利用调控所带来的行业洗牌机会，进一步发展、壮大自己。现在，不少优质房地产公司正通过借壳或者买壳等手段上市，它们　　在资本市场上的亮相，为人们增加了新的投资品种，同时也预示着房地产资本对股票市场的依赖在加深，这为该板块的更大发展打下了很好的基础。也许，正是因为有这样一些因素，财大气粗的机构投资者们，不管市场风云如何变化，还是在这个板块上执著地坚守着。

　　分歧依旧在

　　这里需要指出的是，房地产板块由于行业敏感度高，一个阶段来不同投资者对它的认识也存在不小的分歧，股价起伏也比较大。但是，由于有一批稳定的机构投资者，所以总体来说虽然外部环境(特别是舆论环境)并不太有利，其整体走势有的时候的确很被动，但经过调整之后，还是能够顽强地走强，那种旺盛的上行动力，为股市上其它板块所少见。人们预期两会期间对房价的议论将是一个热点。但是，没有理由认为控制房价的过快上涨就等于要打压房地产企业，更没有理由认为在经济快速发展的背景下优秀的房地产企业会衰落下去。因此，如果已经以及可能出现的舆论和政策仍然没有对优势房地产股票产生大的冲击，人们就有理由相信，这个板块的确是否极泰来了，一波理性而有序的上涨行情已为时不远。在这个角度上说，上周五房地产指数的领涨，不过是揭开了行情的序幕。

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