房地产：压抑不住的上涨冲动

　　武汉新兰德余凯

　　2006年是中国证券市场波澜壮阔的一年，随着股市连创新高，房地产股成为继金融股以外另一支拉动指数向上的中坚力量。根据统计，上证指数年内累计上涨约130%左右，同期房地产板块指数则上涨了174%多，远超出市场整体的上涨水平。回顾2006的房地产行情，主要表现出以下特征。

　　双重因素促成地产走强

　　首先，地产股的逆势走强主要来自于人民币升值的刺激。近阶段以来，以招商银行为代表的银行股、以万科A为代表的地产股屡创新高，一骑绝尘，超强表现表面上看是来自于招商银行H股、万科B这些以港币为计量单位的股票提振，但实际上却是海外资金对人民币升值的良好预期。因此与其说本轮行情是指数牛市，倒不如说是人民币升值的牛市。而多数研究报告预测，人民币未来仍将出现较大升值。

　　其次，我国将于明年实施的新会计准则已基本与国际接轨，其中物业重新估值将使上市公司资产数据大幅度提升。去年香港绝大部分地产上市公司因采用新会计准则，需把物业升值或贬值差价列入损益帐中，以致利润出现了三级跳，近期国内的地产股走势强劲，明显与照方抓药有关，对于资产价值数倍于账面溢价的公司来说，这些“隐性资产”将会在明年确认为账面收益，届时将会出现每股收益3元甚至5元的公司。有统计数据表明，明年实施新会计准则后，上市公司的土地房产重估增值可达2千多亿元，不少拥有土地资产的公司将纷纷“露富”。　正是出于对地产股以上几点认识，才让三季基金经理纷纷大举增仓地产股，并导演了

证券市场的地产

神话。

　　在调控的压力下上涨

　　房地产调控声声急。国务院发布“国六条”以后，各地陆续发布了调控细则，特别是今年二季度以来，国家针对房地产市场进行了一轮新的调控，颁发了一系列严厉的调控措施，主要包括：2006年5月17日的“国六条”、5月29日的“国十五条”、7月14日建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、7月19日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、7月26日国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》、8月19日人民银行对存贷款的加息举措以及9月6日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等等。在宏观调控一阵比一阵紧的背景下，不少地区的

房价不跌反涨，房地产企业也业绩大增。与业绩增长相反的是，房地产企业的销售则不再像去年同期那样活跃，定金及预售款多年来一直占据房产企业总资金来源的首位，综合估算比例在40%左右，而有资料显示，2006年前三季度出现7.3%的负增长，仅贡献27%的投资资金来源。定金及预售款的下降，反应了行业预销售同比下降。

　　同时，融资阵阵紧。目前，在境内注册的房企融资方式主要有以下四种：银行开发贷款、信托资金、股票公开上市发行、与外资或国内大型集团合作开发。第一种方式因调控而变得不易。6月份房地产信托成为信托融资渠道中的明星。最新的统计资料显示，地产突然崛起股权融资成为潮流。在6月份发行的47个信托计划中，房地产信托占到了13个；47个信托计划的总发行资金规模为52.72亿元，而13个房地产信托的总发行资金规模为21.34亿元，占据当月全部信托发行总额的41.23%。公开上市成为房地产企业的首选，2006年有世茂地产、绿城地产在香港上市，保利地产登陆A股市场，由于上市条件的限制，大多数企业只能望洋兴叹。已经上市的企业则能通过定向增发而融资，目前有泛海建设、栖霞建设、阳光股份、名流置业、金丰投资等进行定向增发。

　　2007年深度挖掘投资机会

　　对于庞大的地产板块，面对已经不小的涨幅，我们要进行怎样的深度挖掘才能在将来获得更多收益呢？首先，在宏观调控背景下拥有较多土地储备的公司值得关注。宏观调控下国家对土地实施了更加有效的管理，使土地市场价格水涨船高，而许多上市公司此前拥有的土地储备成了它们应对行业竞争的有利武器。比如最近已经步入40元高价股行列的保利地产，其目前土地储备已经达到929万平方米，为目前两市中每股土地储备最高的上市公司；华发股份前几年不断加大土地储备，尚待开发的土地可建筑面积达233万平方米，目前公司存货和土地无形资产账面价值就达25亿元，占到总资产的90%。此外，前期涨势良好的亿城股份虽然规模较小，但其每股土地储备在上市公司中也名列前茅。

　　其次，物业租赁将成为许多地产龙头股未来发展的方向，因为在宏观调控的背景下，物业租赁在人民币升值的预期下，不仅能给上市公司带来稳定的现金收入，还将在新会计法下给公司带来较大的重估溢价空间。这方面的公司建议大家关注招商地产、张江高科等，其中招商地产不仅拥有258万平方米的土地储备，还在2005年12月收购了招商局物业管理公司和南京国际金融中心，其中南京国际金融中心将2006年陆续对外租售；而张江高科则在大股东的支持下，正向物业租赁方面转型，其大股东表示在2008年前使公司拥有200万平米的物业。

　　当然，投资性地产上市公司也孕育着一定的机会，由于此类公司在新会计法下可能每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，这将直接大幅提高每股净资产，降低市净率。另外，由于折旧消失，也相应会提高公司利润，有效提升公司股票的估值水平。如百联股份、新世界、杭州解百等。

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