北京首放：地产板块在黄金时代成长

　　本周，沪深两市双双创出历史新高，以深万科A、招商地产和华侨城A等为代表的地产股，再度成为盘中的强势品种，并带动中宝股份、陆家嘴和中华企业等二线地产股的走强。实际上，地产、金融两大板块是驱动本轮行情上涨的引擎，其贯穿始终的投资主题便是人民币升值。我们认为，在地价上涨、人口红利和本币升值等多因素作用下，地产板块正成长在黄金时代。

　　地价上涨因素

　　我国属于典型的人多地少国家，尤其是我国耕地资源异常稀缺，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口。更为突出的是，有限的耕地资源还在大量被占用、被沙漠化、被盐碱化等。目前我国耕地资源短缺的矛盾越来越突出，已经影响到经济的可持续发展。今后相当长时期，我国人口将继续增加，人地矛盾将更加严峻。所以，实行最严格的土地管理制度，保护和利用好每一寸土地，将是政府的重要政治任务。

　　建设社会主义新农村，是党和国家的头等大事。其中，土地不仅是最重要的农业生产资料，而且是农民最基本的生活保障。由于大量征占耕地，使很多农民失去土地。进城务工已经成为部分农民的生存之道。尤其是城镇周遍地区如上海、北京和深圳等大中城市，其土地价格上涨趋势更加明显。从中长期看，国家会出台更加严厉措施控制土地，所以，地价上涨引致

　　人口红利因素

　　“人口红利”，简而言之，是指在人口发展历程中，形成一个劳动力资源相对丰富，对经济发展十分有利的黄金时期。中国在1962-1980年是婴儿出生高峰期，这部分人口现在约占15-64岁劳动力人口45%，其中居住城镇人口占总人口的43%。目前这批“婴儿潮”的年龄在26-44岁之间，是人生黄金季节，也是人口转变过程中带来的“人口红利”因素。

　　中国GDP持续20年的高速增长中，劳动力贡献率高达69%。而在1962-1980年出生的婴儿潮中，正在使中国的人口结构发生重大变化，为中国经济持续发展提供了强大动力，直接表现为投资和消费能力的增强，使中国经济逐步进入新一轮消费周期中，这无疑将推动地产业的蓬勃发展。

　　国家住房制度改革，导致许多城镇人口需要购房置业。目前，由于户籍制度约束和社会保障体系不健全，国民对房产需求不仅存在某种偏好，而且成为一种消费时尚、或者说存在刚性消费。另外，在城市化高速进展过程中，农村劳动力正在加速向城市服务业和工业劳动力转移。在转移过程中，将会增强对城市住房的需求。我们认为，在我国人口增加、城镇化加速、传统文化影响、不动产投资以及消费结构升级等因素的作用下，中国房地产业正处于高速发展期及稳定增长期。这充分预示着证券市场上的地产板块，正成长在黄金时代。

　　本币升值因素

　　自汇改以来，人民币一直处于小幅升值通道，本周人民币对美元中间价已经突破7.82。受此影响，以万科A、华侨城A和招商地产等为代表的地产股，其市场走势明显强于大盘。据统计，地产股股价表现与人民币升值之间存在高度正相关性。这种本币升值刺激地产板块走强，具有世界性的特征。

　　从简单意义讲，在人民币持续升值下，投资地产的潜在需求将会长期存在，从而获取双重投资收益。具体表现在，境外大量资金通过正式及非正式渠道涌入境内，投资高档商业物业及高档商品住宅，这些热钱已构成国内高端物业价格居高不下的有力支撑；由于GDP的高速增长、我国人口基数大、国内投资渠道相对狭窄等原因，地产作为投资品种的属性，已被国内居民认可，人们将会日益看好房地产作为保值增值资产的良好属性。

　　综合以上，我们认为，地产板块正成长在黄金时代。我们发现，交大昂立(600530)是地产板块中的新秀。公司控股的上海昂立房地产开发公司，给其带来较为可观的投资收益。从走势上看，该股长期蛰伏，历史累计跌幅高达86%，存在超跌反弹趋势。