千亿新基金哄抢调整到位的地产蓝筹

　　浙江利捷

　　本周大盘总体呈现冲高回落的态势，沪指最高摸至2206点，在人们憧憬历史高点的时候，股指随之快速滑落，至周五，沪指再度跌破2100点。市场恐慌性杀跌盘集中涌现，蓝筹股受到了资金的连续打压。而地产股的调整从上周就已经开始，由于前期涨幅较大，地产股在本周行情中跌多涨少，平均跌幅更是超过了5%。从场外资金的角度来看，股指大幅的震荡下跌，地产股股价快速回落，无疑将吸引场外热钱的目光。更何况伴随着市场牛市的形成，新基金的募集数量相当惊人。随着地产蓝筹股快速的调整到位，场外千亿新基金必将出现哄抢趋势，地产股的报复性反弹随时可能展开。

　　从基本面的角度来看，房地产业虽然受到国家

宏观调控的连续打压，但行业利润率普遍较高。而地产股作为房地产行业中的龙头企业，其受到宏观调控影响相对较小。无疑是已经公布的三季报，还是年报的预期，地产股的业绩普遍高于市场平均水平。这也是QFII为首的机构资金青睐地产股的主要原因之一。从万科、金地等主流地产品种的机构持仓情况来看，大批量的筹码已经快速集中到主力机构手中。毕竟相对于香港等周边地区及国际市场中的地产股股价，国内地产股估值水平明显偏低。

　　地产股受到机构买盘的强力推动，今年以来累计涨幅普遍较大，显然是远远领先于指数。重点个股当中，万科A的股价从年初4元多，最高涨至13.35元，而泛海建设全年股价从2.99元最高冲至15.6元，巨大的财富效应体现在地产股当中。另一方面，从五月份以来人民币升值速度的加快，更加进一步催涨了地产股上涨的速度。目前人民币兑美元汇率已经突破7.83，升值幅度已经超过5%，更何况国际资本的大量涌入，国内重点城市房价的不断上涨，地产股的牛市也应运而生。而在国际化的牛市当中，本币升值催动地产股大涨幅度将远远超于目前万科、泛海之类的个股的年最高涨幅。当年日元升值的背景之下，日本地产股平均上涨500%。即使在本轮上涨之后，很多具备30%左右的复合增长率的房地产公司2006年动态市盈率尚不足20倍，后市仍将存在数以倍计的上升空间。

　　受到近期获利回吐的集中释放，地产股领先于指数从上周开始出现调整走势。而近期以来新基金发行速度进一步加快，嘉实策略增长基金仅仅一天就募集资金在400亿元左右，大大超过之前广发优选基金创下的首发184亿元的历史纪录。伴随着数以千亿计的新基金粉墨登场，调整到位的地产蓝筹股无疑将率先进入其视角，地产股的又一轮井喷随之有望形成。建议关注中华企业(600675)，上海房地产无可争议的龙头。 一旦起稳必将引暴千亿新基金强力跟进。

　　公司的控股股东上海地产集团希望将中华企业打造成大企业、大品牌与大项目的地产开发平台。公司的实际控股股东是上海市土地储备中心，控制了大量的土地资源与经营性资产，土地储备中心有足够的能力支持公司未来的发展。中华企业曾与集团公司商谈以定向增发的方式将集团公司部分土地注入公司的可能性。虽然到目前为止公司控股股东无注资计划，可以想象，在未来全流通的视野下，大股东与流通股东的利益与共，以优质资产注入自己控制的上市，这种可能性始终存在。近年来，全国各大城市的房地产业大都快速发展，各城市的土地资源正变得越来越稀缺，特别是上市公司价值重估时，更是奇货可居。公司目前拥有开发性项目储备建筑面积131万平米，长期战略储备土地面积310万平米，可出租建筑面积13万平米，包括在崇明岛拥有4655亩储备土地，洋山深水港临港新城附近拥有8000多亩土地储备等，以及在陆家嘴滨江区域开发多个项目，足够公司未来三年以上的开发，并且具有相当突出的地产增值潜力。 可见，凭借着大量的土地储备，公司有望因政策利好大幅受益！当然，在经过多年的储备、开发和销售之后，公司也迎来了项目的收获期，这是其最大投资价值所在。四十多个子公司、几十个开发项目，使投资者看起来都眼花缭乱，而这些项目在从06年以后的几年陆续进入回报期，给了公司未来业绩增添了极大的想象空间！

　　作为一家创建于1954年的房地产企业，公司的最大优势在于多年从事房地产行业积累下来的品牌和产品设计开发能力。在50多年的历史中，公司陆续建设了华侨公寓、华侨新村、宛南华侨新村、中华别墅、平华园、民华小区、宝石公寓等等一大批商品住宅。公司目前业务形成了三个重点区域板块：古北商务分区、南汇周浦航头区域和国客中心区域，同时公司还在苏州进行易地开发的实践。公司主要开发项目有：古北国际花园、古北国际广场、古北西郊国际别墅、财富广场、苏州第五元素花园、古北太湖雅园、上海国际客运中心、顾村项目等。苏州第五元素花园该项目位于苏州工业园区金鸡湖湖东6号地块，中华企业于2003年10月通过拍卖方式取得该地块的使用权。该项目占地面积约11.8万平方米，总建筑面积约30.1万平方米。项目总投资约11.9亿元。该项目分两期建造，一期建筑面积14.8万平方米，总投资约5.9亿元，二期工程建筑面积15.3万平方米，总投资约6亿元。一期又分两部分建设，第一部分5.92万平方米已经开盘销售，销售比例超过60%；第二部分也将在年内推出。二期计划年内开工，预计2008年竣工。预计2007年公司结算的项目有：古北国际广场、古北佘山国际别墅一、二期、苏州第五元素花园二期、顾村二期、太湖古北雅园一期等；2008年公司结算的项目为上海国际客运中心，同时古北国际财富中心将进行收入确认，另外还有南郊中华园一期、周浦项目一期等也将进入公司结算。根据未来两年公司的项目结算情况，我们对公司未来两年的经营业绩看好。

　　另外，公司综合经营管理能力公司的综合经营管理能力还体现在“烂尾楼”的收购上，2002年以后公司相继收购了金龙大厦、中诚大厦、淮海中华大厦等烂尾楼等一个个经典案例，通过系列运作，成功地将这些不良资产盘活而价值倍增，从而为公司带来了可观收益。中华企业(600675)10月23日公告，10月20日，公司通过公开拍卖形式竞买获得上海静安万泰大厦在建工程项目。该项目位于上海市乌鲁木齐路470号，占地面积3261平方米，建筑面积29178.72平方米，共26层，2003年该项目已申领到预售许可证。目前，该项目结构封顶，外立面已基本完成，少数楼层内部有装修。该项目为银行不良资产，经法院裁定拍卖。公司最终以5.4亿元的价格竞买获得该项目。公司介绍，该项目所在区域为上海高档商办、住宅区域，紧贴静安寺南京路商业圈，周边拥有相当完善的商业、金融、卫生、教育、交通设施，该项目将为公司带来可观收益。

　　公司参股、控股了相当多的企业(截至06年中期至少有41家)。近年来，公司每年的投资收益一直较为可观。投资收益已成为影响公司利润总额的一个重要因素，05年，公司实现投资收益1.13亿元，占到05年利润总额的15%，06年前三季实现2.06亿元，占33%。今年，公司的投资收益来源主要有两块：一是重庆子公司的转让，其产生投资收益9000万元；二是子公司上海房地产经营(集团)有限公司与第三方合作开发的“财富广场项目”(未合并)进入结算期，预计公司06年能实现投资收益1亿元左右。由于公司还参股其它一些企业，预计06年公司能实现投资收益共计2亿元左右。另外值得注意的是，除了投资收益外，06年公司还有2.3亿元(税后1.68亿元)的营业外收入。06年，公司的控股子公司??上海中企实业有限公司因“南汇东滩地块”问题而获得了总值2.3亿元人民币的补偿款(06年第一季收到了1亿元，剩余1.3亿元已于第二季收到)。该款项计入“营业外收入”。因此，06年公司的非经常性损益将非常可观，预计全年能实现4亿多元，前三季已实现4.4亿元。06年的非经常性损益将对业绩产生极大影响。公司今年前三季度每股收益0.594元，净资产收益率高达18.5%。据广发证券研究中心预测，业绩保持稳定增长预计今年公司主营业务收入18.4亿元，净利润4.99亿元，每股收益0.716元，2007年主营业务收入38.4亿元，净利润6.06亿元，每股收益0.869元。以06年业绩测算，目前市盈率仅为10.41倍，与万科和北辰实业相比，其投资价值非常突出，若以万科的估值标准作为参与，中华企业其理论定价应该在12.7元以上，目前价位不足8元，意味着还有50%以上的上涨空间。正因为如此，从三季报可以看出，基金争先恐后的抢入，广发策略优先基金已经重仓2165万股，其中三季度加仓938万股，裕隆基金重仓1148万股，且全部在三季度介入的！无独有偶，银华优质增长基金三季度重仓买入947万股，还有同盛基金持有859万股……，从人均持筹情况来看，该股从二季度的人均持有4267股，快速上升到6417股，从侧面表明主力收集筹码极为坚决。

　　从二级市场走势分析，该股前期在业绩优良和人民币升值双重利好的刺激下，走出一波强势上攻行情。近日逢大盘震荡，走出连续性调整行情。目前短线调整已经结束，反转即将展开。由于该公司有大量的土地储备，土地价值重估惊人。做为上海本地地产的大腕，与北京的保利地产600048，深圳的万科000002形成三足鼎立，可是股票价格却最低。在人民币继续升值和大量的土地储备双重利好的推动下，该股按30倍市盈率估值是合理的，按2006年0.80元的估值该股理论价格应在24元，由此看来该股未来仍有125%的涨幅空间。加上该股主力是以广发基金为主的大基金，惯用的高举高打手法十分凶悍，预计该股将展开连续性涨停突破行情。推荐级别：强力增持。

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