三大历史机遇引爆商业地产重估核能

　　伴随着人民币对美元汇率近期创汇改以来最快纪录、以及2007年新会计准则的即将实施，资产重估成为牵动整个牛市上攻的发动机，而本栏昨日正是精准的把握这一脉络，为广大投资者推荐的资产重估优势板块之一的整体搬迁概念股大放异彩，除了有常山股份、江南重工体振人气之外，本栏重点推荐的东北制药更是厚积薄发一度冲击涨停！沿此思路，今日将继续重点推荐资产重估的另一大瑰宝，集三大历史机遇于一身的优势板块商业地产板块，有望再蓄战果，后市可积极关注！

　　一、新会计准则实施在即 土地资产重估浪潮跌起

　　我国将于明年实施的新会计准则已基本与国际接轨，其中地产、物业资产重新估值成为部分上市公司的利润“核弹”，去年香港绝大部分地产上市公司因采用新会计准则，需把物业升值或贬值差价列入损益帐中，以致利润出现了三级跳，近期国内的地产股走势强劲，明显与此有关，对于资产价值数倍于账面溢价的公司来说，这些“隐性资产”将会在明年确认为账面收益，届时将会出现每股收益3元甚至5元的公司，有统计明年实施新会计准则，上市公司的土地房产重估增值可达2千多亿元，不少拥有土地资产的公司将纷纷“露富”。显然，会计准则变化引起的上市公司业绩变化，将会真正的体现上市公司内在价值，使公司的实际价值充分的通过净资产的形式展现出来。土地是一个重要的稀缺资源，其特点是永远升值，那么拥有大量土地储备，但价值被低估的上市公司就会成为主力的香饽饽，同时存在土地搬迁带来土地升值机会必然将受益于新会计准则的实施，06年的商业、地产板块上可谓在资产重估的光环下“孤帆远影碧空尽，轻舟已过万重山”，新世界大涨110%；华联综超大涨180%；大厦股份大涨167%等等几乎绝大部分商业地产股票都出现了翻倍行情，可以说土地资产一旦实际价值充分体现，未来价值回归行情一触即发！

　　二、人民币“逼空”升值 外资抢占商业板块

　　7.90、7.89、7.88、7.84，人民币汇率最近几个交易日内连续突破了过关斩将，人民币升值节奏创出了汇改以来的最快纪录。随着人民币升值的逼空升值，A股市场的估值体系更是相得益彰不断提升。在这种背景下，以人民币为计价单位的房产必然受到国外资金的高度重视，国家统计局公布的三季度数据显示，我国房地产开发企业利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%，这也正是验证了我们这种观点。而相对于房地产开发来说，商业地产更能从本币升值中获益，因为商业地产没有房价波动的风险，并且随着时间的推移，其资源的大幅增值在所难免。因为其资产的增值会随着时间的推移、本币的升值而大幅提升。而在把握商业地产类个股机会的过程中，可重点关注一些重估价值远大于市价总值的低估潜力品种，特别是一些大股东持股比例不高、现可流通盘占总股本比例超过50%的个股，在价值明显被低估的情况下，大股东为了防止被收购，可能会采取通过注入优质资产实施定向增发从而增持股份获得控股权地位，象商业板块中新世界、益民百货等都属于这一类。而再如大股东有望注入商业地产的博盈投资连续4个涨停，在近日更是实为罕见。放量启动的丝绸股份、还有连续大涨49%的阳光股份等等，都是因为转型商业地产而被市场重新挖掘，可以预见商业地产资产重估魅力不可小觑。

　　三、“两税合一” 商业零售业抢占先机

　　新一轮税制改革的原则在中共十六届三中全会上已经颁布，两税合并最快有望将在2007年开始实施。此前尽管在名义税率上都是实行33%的比例税率，但是由于给外商投资企业以特别的税收优惠和税额扣除，实际上两类企业的最后缴纳实际税负相差10 个百分点左右。“两税合一”对上市公司业绩的提升将在税改当年体现最为显著。而在此之下商业零售股则将受益匪浅。从目前来看，在对外资开放的背景下，外资零售业加大了对中国市场的占领。2005年，17家外资零售企业在华销售额达1400亿，而沪、深两市71家零售类上市公司的销售额仅为1800亿。由于内外资企业在所得税率、税前扣除、退税等政策上存在差异，这71家上市企业比该17家外资企业多缴纳税额15亿元。与强劲的销售收入相比，外资企业的所得税水平较低。目前，外资零售企业在中国的名义所得税率是15%，实际所得税率是11%；内资零售企业的名义所得税率是33%，实际所得税率水平是32%，两者相差将近20%。“两税合一”如果实施，整个批发零售行业将受益匪浅。经测算，内资企业所得税率如果从33%下降到25%，整个行业的净利润将提高14.47%。个别企业，如友谊股份和鄂武商，净利润将分别提高24.7%和23%。据市场人士透露两税合并最快将在2007年实施。而“两税合一”的实施将是商业零售板块的一大利好题材。

　　实战出击：长百集团(600856)

　　公司拥有的主要资产--百货商场都处在城市的黄金地段，在国内主要城市房地产市场表现活跃的背景下,其目前的地价及其未来的升值潜力都极具吸引力。公司地处长春繁华的重庆大街和人民大街的交汇处，交通便利。作为吉林省最大的百货商店，公司建筑面积达到6万平方米，其规模、效益、设施在吉林省乃至全国同规模商界相比都堪称一流。这些资产的取道的账面价值远远低于目前已经大幅升值的实际价值，这使得公司的商业地产增长显著，其价值重估后增值空间巨大。

　　东方智慧 周杰