汇率马不停蹄 房地产板块繁花似锦

国信证券 　　继11月29日突破7.84关口之后，人民币汇率中间价29日首度突破7.83关口，再度创出汇改以来的新高。今年11月，人民币对美元中间价相继突破7.88、7.87、7.86、7.85、7.84和7.83六大整数关口，累计升值超过400个基点。而自汇改(2005年7月21日)以来，人民币已踏上累计升值之路。研究结果显示，近期人民币升值幅度与房地产指数的涨幅高度关联，每一次市场关注人民币升值，都会在二级市场上出现一轮地产股的强劲上涨行情，地产股和汇率高度正相关 。又受益于明年上市公司实行新的会计准则，地产股的内在估值优势将得到不断提升。二级市场上，深沪两市房地产板块可谓升势如虹，地产股的行情繁花似锦，一片欣欣向荣。数据统计，11月份房地产指数累计涨幅26%，个股普涨30%-40%，但万科、北辰实业等涨幅更是强者恒强。龙头万科A的一飞冲天，促动深市地产股的神经，进而又迅速向本地其他地产股蔓延，大有"鸡犬升天"之感。 　　升值和资金效应成为影响行业板块的首要因素，而政策面动态和市场销售状况成为次要影响因素。房地产行业指数超额收益率和上证指数的相关系数达到0.9，人民币兑美元每升值1％，房地产指数超出上证指数的收益率将上涨18％。人民币升值已经并将继续对房地产行业和上市公司构成重大利好，尤其是主流公司。从日本本币升值过程来看，房地产板块领先大盘３００％，成为涨幅最大板块之一，而本轮牛市主要就是本币升值推动的牛市，作为本币升值受益最大的板块，长期走牛可谓当仁不让。 　　尽管政策调控及其预期会导致行业估值水平出现波动，但不改整个板块向上趋势。根据美国和英国等发达国家的实证研究结果:除奥地利和德国以外,在大多数国家,房地产的证券收益和普通股高度相关,而与房地产本身的投资相关性要小的多,而次投资者更多地把房地产证券看成类似股票的投资而不是真正的房地产投资.因此房地产调空对房地产股价影响有限,在目前市场环境下,做大做强房地产企业的必然选择。国家统计局发布的报告显示，10月份，"国房景气指数"为103.40，比9月份上升0.26点，比去年同月上升2.38点。1―10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%。1―10月，全国房地产开发企业到位资金20592亿元，同比增长29.2%。1―10月，全国房地产开发企业完成开发土地面积18391万平方米，同比增长38.6%。1―10月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.98亿平方米，同比增长18.8%。截止到10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9.3%。 　　12月11日将是中国金融开放日，那天起，我国将取消对外资银行的一切非审慎性市场准入限制，向在中国注册的外资法人银行全面开放人民币业务。这种改变将对开发商融资以及居民房贷按揭业务产生很大影响，先前在境内的外资或合资房地产企业，由于四大银行在宏观调控期间提高了贷款门槛，使其出现资金紧张，而外资银行无疑为它打开贷款空间。 　　人民币进一步升值趋势已定首先，特别是国际上对人民币升值预期的强化，以人民币标价的境内资产的价值事实上也得到了提升。特别是房地产，这种价值的提升更是十分明显，这就为房地产板块相关股票带来了想象空间。目前房地产板块赚钱效气氛仍然浓厚，投资者仍可继续重点关注：拥有丰富土地储备的地产股，较为典型的有华发股份、保利地产、万科A、等。另外未来拥有奥运概念股，投资者可密切关注，如北辰股份、天鸿宝业、、金融街、大龙地产、冠城大通等。

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