龙头公司将受益土地新政策

　　“新增建设用地土地有偿使用费提高一倍将在一定程度上导致房价上涨，像北京这样的大城市房价上涨将在10%左右。”一位房地产业内人士向记者透露。日前，《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》正式公布，规定明年起，新增建设用地有偿使用费标准将提升一倍，虽然国土资源部负责人曾明确指出，有偿使用标准的提升不会对房价产生影响，但是业界人士并不认同这一观点。

　　中国社科院城市发展研究中心主任牛凤瑞在接受记者采访时表示，土地有偿使用费提高将在一定程度上对地价上涨起到作用，但是需要较长的时间才会从房价上表现出来。

　　而国土资源网土地咨询服务中心总经理冯晖也不约而同地表达了这一观点：提高土地有偿使用费会导致地方政府丧失一定的土地利润。而地方会将这部分损失转嫁到土地成交价格中。

　　一位房地产开发商向记者分析说，地价款一般由征地补偿安置费和土地出让金两部分构成。以北京西山的一个开发项目为例，总地价款6.7亿元，其中征地补偿安置费6.2亿元，土地出让金5000万元，成品房2万元/平方米，如果土地有偿使用费上涨一倍，就意味着需要交纳1亿元的土地出让金，最后成品房将达到20689元/平方米，涨幅已将近4%，而要是在市区内的话土地出让金将更高，房价上涨10%也很有可能。

　　20日财政部、国土资源部、人民银行联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。收入分配维持中央与地方30:70分成，地方分成部分全额缴入省级国库。

　　土地使用费翻倍必将推动地价上涨。新增建设用地使用费适用于农用地、未利用地转建设地时。虽然是该费用由县市地方政府上缴到省国库，但最终还是来源于开发商的地价款，所以不会出现国土资源部有关人士解释的该政策“只会减少地方政府土地收益，不会增加用地成本”现象。目前土地使用费大约占地价的5%左右，可见，明年起仅该项费用翻倍就将导致明年地价上涨5%左右。

　　如果征地补偿安置费、土地使用税和耕地占用税等征收标准在此后相继提高，则地价将进一步上涨。明年很有可能实现。

　　新增用地使用费翻倍未必降低地方政府卖地数量(不降低则房价涨幅下降压力减小)，一是收益分成上地方还是拿到大头，二是土地税费标准提高相当于增加了地方财源。按提高1倍计算，2005年全国新增用地使用费将达到429亿元，而同期全国土地出让纯收益为763亿元，新增用地使用费比例提高到56%。

　　地价继续上涨将增加

　　在房地产行业依然维持景气的趋势下，整体上地价上涨将转移到房价上涨上，但房价稳定上涨地区、中高档住宅、具有资源优势的开发商的转移能力相对较强。随着地价上涨的边际速度越来越快，房价和销售受调控政策影响较大，所以未来整体上开发商的毛利率趋于下降。

　　土地开发和获取能力强的公司将受益，以华侨城A、中粮地产、招商地产、上实发展、张江高科等为代表；拥有超过大量存量土地的优势开发商将受益，以万科A、中海地产、金地集团和深振业等为代表。

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