江苏天鼎：地产股调控难挡上涨脚步

　　江苏天鼎 秦 洪

　　近期地产股出现了宽幅震荡的走势，其中地产股龙头股的万科、保利地产跌幅不小，但在昨日如遇神助，地产股纷纷揭竿而起，成为市场的强势股，也成为市场的领涨板块，招商地产更是涨停板，难道地产股东山再起？

　　调控政策加大市场的估值分歧

　　从近期盘面来看，房地产的调控政策信息密集出台，前期有《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，近期则有房地产调控政策检查组分赴全国检查的相关信息。同时，媒体也报道称，新一轮土地规划修编工作已启动，如此众多政策信息加剧了市场对地产股的不佳预期。

　　但与此同时，也有行业分析师认为，对地产股的估值并不一定以调控来衡量，因为地产股的盈利主要是依靠项目竣工，因此，对于那些拥有大量土地储备的地产股来说，在可预期的时间段时，调控可能并不会带来实质性的压力。而且，地产股目前还受到

人民币升值的预期推动，在本币升值的背景下，地产股是最好的人民币资产股，因此，调控可能并不会改变地产股的估值，也就是说，在他们眼里，房地产股的回调就是最好的低吸契机。这可能也是昨日地产股大幅反弹的原因，因为部分资金利用前期回调建足了仓位，所以，在昨日顺势拉抬，推高了股价。

　　难以影响房地产股的估值优势

　　由此可见，昨日A股市场的地产股用长阳K线表明多头们的观点占据着优势。也就是说，宏观调控政策未必能够改变地产股的估值优势。因为近期宏观调控政策重心在于从土地源头的角度调控房地产业，无论是土地规划编制还是检查组，均是如此。那么，这意味着未来可预期的时间周期内，土地供应将趋紧。但由于房地产业的需求随着居民财富的增长、人民币升值所带来的境外热钱需求等因素仍将提升，如此就意味着土地供需情况将突出，随之而来的就是地皮价格将上涨，这就显现出那些拥有大量土地储备的房地产股的估值比较优势。

　　而且，这种比较优势也会慢慢转化为未来的盈利能力优势，因为低成本的土地往往意味着未来开发成本的低企和较高的毛利率，所以，对于拥有大量土地储备的地产股来说，有着一定的比较优势，说不定，将成为短期股价上涨的推动力。这可能在昨日也是拥有大量土地储备的地产股大幅领涨的原因之一，更是招商地产涨停的动力之一。

　　寻找估值优势明显的地产股

　　由此，就短线来说，地产股尤其是拥有大量土地储备的地产股，极有可能出现一定的强势上涨效应，如此预期也得到这么两个因素的配合，一是地产股经过前期的反复回调之后，已初步消化了可能存在的调控预期压力，已具备反弹的动能。二是地产股的直接推动力的人民币升值主题仍然做多动力强劲，可以较大地影响着各路资金对地产股的未来估值预期，所以，这也推动着地产股在近期的强势预期。

　　在实际操作中，笔者建议投资者对两类地产股予以跟踪，一是拥有大量土地储备尤其是每元市值对应的土地储备较高的个股予以重点跟踪，保利地产、华发股份、阳光股份、深万科、栖霞建设、ST环球等个股就是如此。二是拥有出租等物业地产优势的个股，由于土地供应的减少预期，未来的土地价格上涨趋势预期较为强烈，因此，拥有物业地产优势的浦东金桥、陆家嘴、轻纺城、金融街等个股也可适当跟踪。

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