长线投资价值支持地产股飙涨

　　□ 本报记者 潘红敏

　　全线飙涨

　　周一沪深大盘借助利好均跳空高开，沪综指开于1627.12点，高开4.09点；深成指开于4001点，高开3.46点。在G万科、G招商局等龙头的带动下，整个房地产板块全线飙涨，G金地、G鸿基、保利地产等以涨停报收。

　　为何投资者钟情房地产板块？国泰君安首席分析师张宇认为，一是上市公司从2000年以来，利润保持增长。虽然宏观调控压力很大，但上市公司业绩增长幅度更大，平均净利润已经增长34.7%，这在上市公司中是增长最快的行业之一。另外就是

人民币升值，人民币升值幅度3%时，房地产板块的涨幅已经达到85%，正相关系数非常高。

　　“这充分证明，长线有投资价值的东西，短线随时都有可能发力，哪怕短期可能有‘泡沫’”。一位业内人士这样表达他的看法。

　　机构钟爱

　　从近期陆续上市公司公布的半年报可以发现，基金和保险早已进行战略转移，而地产股正是其转移的目标之一。

　　上周末，管理层公布了《合格境外机构投资者境内证券投资管理办法》，并将在9月1日起实施，新办法大大拓展了QFII的范围，并给了QFII更大的自由额度，明显预示着在未来不久的时间里面，QFII很有可能会大大的扩容。“100亿的额度估计要突破。”

　　由于QFII一直都看好人民币升值受益概念板块，QFII扩容新增大量资金，而其关注的板块和个股自然成了市场追捧的对象。在人民币升值效应下，地产是最为受益的板块，因而成为了市场资金追捧的热点。

　　“买进一切以人民币计价的产品，包括垃圾。”这话极端一点，但确实在某一方面揭示了游资对人民币升值概念的追捧。“随着中国经济崛起，人民币升值是必须进行的。”“今年如果不是受到这么多政策的压力，整个房地产板块早就飞到天上去了，即使在很强的政策压力下，今年房地产是红线这块是强于大盘的。”

　　除QFII外，国内机构的投资者也是对地产股青睐有加。

　　景气回升

　　据有关资料统计，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨0.5%。7月上海住宅成交量、价双双下跌，成交结构向低价房聚集；北京住宅成交均价继续上扬至8380元／平方米，较年初累计上涨11.8%；深圳成交量继续萎缩，

房价上涨势头有所缓解，住宅成交均价环比下跌1.7%；广州成交量也出现萎缩，但高档住宅拉动全市住宅均价上涨7.34%；天津房价今年首度出现下滑，但中心城区仍保持稳定；重庆房价稳步上行，供需基本平衡。

　　在政策如此强烈地调控指向下，为何房地产市场从实业投资到资本市场却仍是涨涨涨？

　　“三层博弈的结果”。国泰君安首席分析师张宇认为，目前房地产市场存在着三层博弈关系，一是中央与地方政府在经济增加方式及未来利益方式上的博弈；二是央行与外资在汇率变化上的利益博弈；三是传播盈利模式的不断健全，房地产商与市场争夺最后的超额利润的博弈。

　　他从房地产市场中相关各方的利益角度进一步解释他的观点。地方政府的收入在两方面，一是土地出售，二是在开发过程中的税收收益。土地转让收益以前在地方政府财政收入中只占10%，现在高的已达45%甚至65%；而房贷的风险是中央政府承担的。

　　人民币受益概念不必多说。另外，目前中国房地产项目在每个环节，资本的回报率水平都比较高，所以大家想往。

　　强者恒强

　　政策调控又造成资金偏紧、融资成本抬高，单位利润有所下降；但同时也造就了行业整合的机会，储备大量土地、手握充裕资金的大型地产企业逐渐做大做强，已有走向地产寡头的趋势；行业垄断的逐步形成，将大大抬高行业进入的门槛，又从另一个层面保证了高额利润。可以预见，未来相当长的时期内，房地产行业利润仍然远高于社会平均利润。

　　国信证券研究员方焱认为，目前地产板块调整已基本反映政策利空，在人民币强烈升值预期下，汇率改革未来将加快，地产股长期投资价值将进一步凸现；地产公司未来业绩快速增长可期，优势企业会在调控中获得超常的发展机遇。

　　“一个大的企业从来没有像今天这样展现出生长的机会。”在这样严厉的宏观调控下，很多小的公司的生存受到了严峻挑战。2002年，中国房地产企业有45000家，到去年年底已剩下不到2万家。这些退出的市场当然是强者抢占。整合速度取决于大量囤积土地如何转化为有效供给，在行业由分散转为集中的过程中，优势企业有可能获得更大的发展空间。

　　再之，房地产行业中资金的作用越来越重要。万科是如何从一个股本2000万的公司变成股本4000万公司的？直接融资和间接融资的两轮驱动导致了资本的迅速扩张。万科一切经营目标必须服从它再融资的要求，因此，“完全可以理解他为一个产业基金”。现在万科的净资产达到80个亿到90个亿，一次性可以干40个亿的项目。而房地产公司平均的规模才4.5个亿，即使它超常规发展，它跟万科的差距也越来越大。

　　银河证券深圳总部研究中心张建军更强调，像万科A、招商地产等优质企业在自身高速成长的同时也给了投资者丰厚的回报。最近两年的宏观调控，不但没有削弱它们的实力，反而使它们在行业整合中越做越强。

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