武汉新兰德：地产注入型缘何受青睐

　　□ 武汉新兰德

　　近期来，房地产板块不时有连拉涨停的强势股飚出，先锋股份、G大龙、G��ST环球、G中宝、G金丰、中关村等，究其原因均因为有房地产资产已经或将注入上市公司。注入的方式主要有集团资产通过定向增发注入，利用股改支付对价注入或引进战略投资者转型为房地产企业。这三种方式因注入房地产资产的目标不一样，因而投资机会也不一致。

　　控股股东资产注入

　　通过定向增发向上市公司注入房地产资产是当前地产注入的主要方式，到目前为止已经有14家房地产上市公司的控股股东向其注入资产。房地产企业的控股股东喜欢通过定向增发向上市公司注入房地产资产，主要原因有二，一是在全流通背景下，大股东所持股权的流动性和估值基础发生了深刻变化。控股股东注入的不流动资产在一年后流通，并且通过资本市场取得溢价收益。二是目前房地产企业资产负债率普遍较高，债务融资的空间非常有限。而股权融资不仅可以直接引入增量资金，而且还可以撬动更多的债权融资。

　　在房地产调控政策接连出台时，房地产融资将是事关企业未来的命运关键因素。那么投资者如何从中选择投资机会呢？我们认为，首先要看控股股东注入的资产质量和将来的盈利能力。以G泛海为例，向控股股东定向增发注入的资产主要集中在北京，而且与上市公司正在开发的项目相连，连成一体后将改善周边环境，有利原有地产升值。G栖霞、G名流等企业也将通过注入土地而做大做强，有利于企业的长远发展。而G华发、�漇T济百注入仅为项目型资产，一是项目完成则“江郎才尽”，G天创增发仅为增加流动资金，这虽然有利于解决暂时的困难，但后续发展将不利。

　　股改对价注入

　　目前通过股改对价注入房地产资产的主要是一些ST类公司，此类公司因基本面不理想，对价存在很大的困难，只有通过资产注入的方式来改善公司质地，一旦此类企业股改成功，成有望上演乌鸡变凤凰的故事。

　　�漇T烟发非流通股股东园城集团拟将烟台新世界100%的股权注入，作为对价安排的重要内容。此举将使公司净资产由负转正，公司的持续经营能力得以恢复，每股收益也将大幅提高。

　　ST江纸公布的股改方案显示，将通过“资产重组＋定向增发”的方式，置入江中集团拥有的主营商业地产和住宅的江中置业100%的股权，这将改变经营主业，有利于公司重生。此类上市公司还有�漇T烟发、�漇T济百等。

　　G�漇T环球也通过对价改变了经营主业，但是值得投资者注意的是上市公司控股股东通过这一方法实现资产升值，G�漇T环球近日公告，将通过定向增发收购其实际控制人持有的江苏乾阳房地产开发有限公司。相关资料显示，乾阳地产截至2005年底的净资产账面价值为5973万元，预计净资产评估值接近37500万元。定向增发完成后，大股东掌握的资产将转换为市值3.75亿元的

股票，增值幅度超过500%，这一幅度远远高于资本市场平均市净率。这种做法对上市公司的负面影响将在股改后显现，投资者不妨回避。

　　实现产业转型

　　在

宏观调控加强的背景下，融资将成为房地产企业面临的一个重要问题，通过资本市场融资将是更为便捷的方式。因此，不少原来主业不是房地产的企业大多因经营困难而转型房地产，新入主的控股股东意在再融资。以G大龙为例，公司原是沪州老窖，转型房地产后，业绩得以提升，融资能力得以增强。中关村在第二大股东鹏泰投资入主变成第一大股东后，地产业务将会注入中关村。中关村主业将会变成房地产。G迪马拟增发不超过11000万股新股中，重庆东银集团拟以其拥有的重庆东原房地产开发公司57.14%的股权作价认购不少于4500万股。其余股份由其他合格投资者以现金认购。本次增发完成后，G迪马将以其他投资者认购的全部资金(约3亿元)增资东原地产，增资后控股比例将达到90%以上。据悉，东原地产主营业务为房地产开发、销售。G迪马将转型成为房地产企业。类似有这方面预期的上市公司还有G深南光、G

冠城、G金丰等。这类企业转型后将有利于企业发展，投资者不妨适当给予关注。

　　综合来看，由于对地产资产的评估大多是静态或短期的，虽然通过注入资产使得企业短期内业绩得以提升，从股价反应来看，市场对此也持积极态度，但从中长期看，基于房地产行业固有的一些特性，投资者应保持清醒。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。