房地产股走强底气足

　　□贺宛男

　　房地产股是近期表现最好的板块之一。有人认为，主要是新会计政策关于投资性房地产将采用公允价值的新规定使然，这当然是一个因素，但不是主要原因。

　　利润实现有滞后

　　从谨慎性原则出发，过去会计报表采用的是市价和成本“孰低法”。例如，投资房地产，投资成本1亿元，如今市价涨到2亿元。按“孰低法”，只要这块房地产不卖掉，账面上还是1亿元；而新会计准则将按“公允价值”计算，即经评估后真的升值到2亿元，这块房地产投资便可调整到2亿元。但增加的1亿元利润肯定要在几年中分摊，因为如果进入当年的利润表，光上缴所得税就是很大一笔，而现金流量表上并无一分钱进账，税收倒要缴出去了，这可能吗？更何况，新会计准则说的是“投资性房地产”，对绝大部分房地产企业来说，房地产是销售品而非投资品，能否按新会计准则以“公允价值”计算，尚不能肯定。

　　近期的房地产股上涨，最重要的原因是，房地产企业利润实现的滞后性。

　　一方面，根据房地产企业的会计准则，其销售实现必须是工程已全部竣工，具备入住交房条件，即期房预收款不算销售实现，当然也不能计入利润。正因为如此，尽管房地产已经大涨了两三年，但房地产公司的效益极其一般。据测算，2005-2006年才是房地产企业的收获期，绝大部分预收款将在这两年中转为销售，并实现利润。

　　另一方面，部分自有资金较充沛的房地产企业，已经或正在转变理念，将原来造了房子就卖，改为留下一部分高档房产作为租赁等“投资性资产”。例如，在G金桥的18亿多元的存货中，约有一半是租赁房，诸如碧云国际社区之类的高档住宅，其价值早已翻了几番。又如G陆家嘴(资讯 行情 论坛)在去年三季报中明确表示将进行业务转型，从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和国际社区为主的物业，并进行租赁获取长期收益，目前已经开工和前期设计的就有20多万平方米。

　　两项指标最重要

　　从财务指标分析，笔者以为，投资房地产股主要看两项：预收款和存货。预收款实际上是前两年房价最高时已经实现的收入；存货则存在升值的潜力。已经披露2005年年报的8只房地产股，虽然主营收入仅增长4.74％，净利润增长也不过12.85％，但经营现金却从上年平均每家-2082万元猛增至1.38亿元，说明预收款出现大幅增长。

　　由此出发，进一步要关注两个比例：一是预收款占主营收入的比例，或称“预收营收比”，这实际上是未来即将实现的利润与已经实现利润之比。如先锋股份(资讯 行情 论坛)，2005年预收款高达10.2亿元，预收营收比接近1.2倍。另外，G华发(资讯 行情 论坛)、银基发展(资讯 行情 论坛)也相当不错。二是存货占总资产的比例，特别是房价涨幅还比较平稳的地区，存货比例高，升值潜力就更大。G华发的存货达24亿多元，占其总资产的68％，而珠海一带正是房价涨幅不怎么大的地区；金融街(资讯 行情 论坛)、银基发展等这一比例也相当出色。